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医師の理想的な資産運用の条件を満たす「不動産投資」
株式、投資信託、FX、どれも一般的には人気の資産運用方法ですが、多忙を極める医師には向いていません。ならば結局、医師に最適な資産運用方法とは何なのか？
それは不動産投資です。
私は基本的に時間のない医師にとって理想的な資産運用方法は、以下の4条件に当てはまることが必須と考えます。
①手間をかけずに確実に儲かる
②予備知識がそれほど必要ない
③節税効果がある
④10億円の資産形成の道筋が具体的に描ける
この4条件を満たす数少ない選択肢、それが不動産投資です。その理由を説明しましょう。
日々の値動きのチェックが不要で、インフレにも強い
株式、投資信託、FXが医師にとってデメリットとなる理由は、値動きを常にチェックする時間が必要ということです。現状でさえ健康状態に不安を覚えるほど多忙なのに、そんな時間はないはずです。
一方で不動産は「昨日買ったものを明日売却する」といった短期間で利益を確定させるような商品ではありません。不動産投資による利益には2種類あります。一つは月々の家賃収入であるインカムゲイン、もう一つは値上がり時に売却することで得られるキャピタルゲインです。
前者は、物件を所有する期間が長ければ長いほど、確実に収入が積み上がっていきます。後者も、株価のように売値が刻一刻と変化するものではないので、やはり長期的視点が必要になります。したがって、毎日値動きを気にしてソワソワする心配はありません。
インフレの話をすると、「それは日本が高度成長時代だったからだ。これからは低成長時代なので、不動産の資産価値は上がる見込みがない」と言う人がいます。
たしかにこれからの約60年間で、不動産価格が1,000倍以上になることはないかもしれません。しかし、そこまでとはいかなくても資産価値は必ず上がると断言できます。
なぜならこれからも日本経済は成長し続けるからです。バブル崩壊後の日本経済は「失われた20年」といわれるほど低迷しました。そのため、その間の経済は成長していないと思っている人がいるかもしれません。
ところが、日本の経済規模は着実に拡大していたのです。バブル末期の1992年の日本の実質GDP（国内総生産）は460兆円ほどでしたが、2015年にはおよそ530兆円にまで伸びています。
不動産価値というものは国の経済成長率に連動しますので、バブル崩壊後は大きく下がりました。それが現在はバブル前の水準にまで戻ってきています。そもそもバブル期の不動産価格は、マネーゲームによって経済成長率とはかけ離れて異常に高騰しました。それを考慮すれば、これからも十分値上がりが期待できる投資先といえるのではないでしょうか。
非常に多岐にわたる管理業務の内容
手間がかからないという意味では、不動産は管理を専門家に外注できるということも大きいでしょう。
一口に管理業務といっても業務内容は多岐にわたっています。
●入居者の募集
広告作成、チラシやサイトへの出稿、周辺不動産会社への情報提供、物件の案内
●契約業務
入居者審査、契約内容の説明、契約金の受領、鍵の引渡し
●入居者管理
入居立ち会い、家賃集金、家賃滞納者への督促、クレーム処理、モラルのない入居者への
対応、設備の故障・修理への対応、近隣への対応、緊急時の対応、鍵の保管
●清掃・除草
外構・外装・敷地内の清掃、除草、植栽のメンテナンス
●建物・設備のメンテナンス
定期点検、補修、専門業者への手配
●契約更新・改定業務
契約更新手続き、賃貸条件の改定
●解約業務
退去までの注意事項説明、敷金の精算、退去立ち会い、鍵の回収、精算書の作成
●リフォーム
オーナーへのリフォーム提案、工事の手配、工事立ち会い
●収支表の作成
毎月・毎年の収支表を作成しオーナーに報告
コストはかかるが、不動産管理業務はプロに託す
地主など昔ながらの収益物件オーナーの中には、このような業務を自身または家族でこなしているケースもあります。医師という超多忙な仕事をしながら並行して行うのは現実的に無理があります。まして、もし「クセの悪い入居者をどうにかしてくれ」「孤独死の遺体が見つかった」といった想定外の連絡が入ったらどう対処しますか？
このような煩雑な不動産管理業務は、プロの不動産管理会社に依頼するのが最善策です。管理を依頼するということは当然、手数料が発生します。家賃という安定収入を目指す不動産運用にとって、できるだけ出費は避けたいところですが、一般的な管理手数料は家賃の５％から７％程度です。
仮に20戸の中古マンション１棟を所有していたとします。家賃の平均が月に７万円とすれば毎月の合計家賃収入は１４０万円。管理手数料は約７万円です。もし皆さんが前述のような管理業務をすべて行うとして、月に７万円の報酬で請け負うでしょうか。おそらくそのような割に合わないことをする医師はいないでしょう。管理業務の委託は、費用対効果の高い出費だといえます。
優れた管理会社は「収支報告書」の質でわかる
一般的に管理業務と聞くと建物まわりの清掃など、日々のメンテナンスを思い浮かべる人が多いようですが、実はもっとも重要なのはできるだけ空室を出さないための活動、そして出た場合の入居者募集です。
収益物件は一度空室が出てしまうと、新たな入居者を見つけるのに労力もコストもかかります。管理会社としても空室分だけ手数料が入らないのは損失なので、一生懸命空室を出さないための活動や募集を行います。一方で、広告などのコストはオーナーの負担になります。つまりオーナーと管理会社は持ちつ持たれつ、ＷＩＮ－ＷＩＮの関係なのです。
この空室を出さないための活動、そして出た場合の入居者募集を確認すれば、その管理会社が優れているか否かの判断ができます。管理会社が空室を出さないために行う活動とは、たとえば毎月・毎年の収支報告があります。そこには家賃の回収状況や修繕の費用などが記された収支状況と同時に、会社によっては「○号室の△さんが××の理由で退去します。立ち会いますか？」「○号室の△さんがチワワを飼いはじめました。今のところ鳴き声などのクレームはありません」といった入居者の変化を詳細に報告するところもあります。
また、優れた管理会社の収支報告書ならば、より良い住環境にするための提案も欠かせません。内容としては耐震診断の勧め、地震保険加入の勧め、宅配ＢＯＸの設置、物置の設置など、住む人が喜んでくれるための提案があるかないかで入居率は大きく変わります。普段多忙なオーナーとしては満室状態が続くと、つい入居者満足度アップの工夫を忘れてしまいがちですが、このような提案があると検討するきっかけになります。
入居者の募集にも管理会社の手腕が発揮されます。不動産会社というとどこも同じような業務を行っているように思われがちですが、実は管理を主体、仲介を主体といったように得意分野があるケースがほとんどです。
管理会社はある程度の規模と担当者の質で選ぶ
管理会社はもちろん管理が得意。しかし、優れた会社はしっかり入居者も見つけてきます。そのわけは仲介を主体とする不動産会社にどれだけコネクションがあるか、です。より多くの仲介専門の不動産会社に対して自社管理物件を紹介して回るかが勝負の分かれ道なのです。
また、優れた不動産管理会社は経験が豊富です。選択する際の目安として管理物件1000戸は欲しいところでしょう。だからといって大手であれば安心というわけではありません。会社の規模と担当者のレベルはけっして比例しないからです。ある程度の規模の管理会社と分かったら、担当者のレベルをチェックしてください。基本は報告・連絡・相談（報・連・相）が徹底しているか、です。収益物件は管理体制が命といっても過言ではありません。もしダメだと判断すれば管理会社は後からいくらでも変更できるので、最高のパートナーシップを維持できるところが見つかるまで比較検討を続けるという手もあります。
収益物件を探すなら全国、または世界に目を向けるべきだ、と述べました。実際に私のクライアントの沖縄県に住む医師は、大阪府にいくつもの不動産を所有して十分すぎるくらいの収益を上げています。管理は管理会社がしっかり行い、定期的に状況を報告しているのでまったく問題ありません。さらにこの医師は、弊社と一括借り上げ契約を交わしているので、空室の心配をまったくすることなく本業に打ち込んでいます。
