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借入金での不動産投資は経済成長、人口増加が条件
そうなると同じような企画のアパートやマンションであれば、「新しいもの」のほうが良いという単純な論理で、競争から脱落してしまうわけです。そして築年が経過するにつれて、建物の維持管理コストは膨れ上がり、建物原価が下がるにしたがって、減価償却費の計上などによる節税効果も弱くなっていきます。ところが賃料のほうは下落するので収支はあっというまに暗転してしまうのです。
こうした投資スタイルはやはり経済が常に成長し、人口が順調に増加し続ける限りにおいて成立する投資スタイルなのです。
特にポスト・コロナの時代においては、おそらくこれまでのように思い切りレバレッジ（借入）をかけて、収益資産を買い続けていく投資スタイルは一部のエリアの物件に限定されてくるでしょう。これまでのようにみんな――つまり不動産投資家から見ればテナント――が同じようなライフスタイルで、同じように行動することが少なくなってくるからです。
それでは不動産における成功の方程式は、ポスト・コロナにはどう変わるのでしょうか。おそらく、物件や物件が存在する地域の個別性で、不動産が評価されるようになると私は見ています。
物件の個別性とは、斬新な内装デザイン、完璧な通信環境、生活をサポートするさまざまなシェアリングエコノミー、十分な防犯・災害対策などソフトウェアも含めた多岐にわたるものとなるでしょう。そして地域については、地域としての住み心地がより重視されるようになるでしょう。地域のコミュニティーの充実度、子供を育てる環境、地域内の各種サービスなど一日24時間を過ごすためのあらゆるサポート体制が問われるようになるのです。
建物は単なる新しさ、築年数ではなく、その家を誰が建てたのか、誰がデザインしたのか、など建築にかかわった固有名詞が問われるようになるでしょう。気に入った部屋で自分らしく住む、そんな家がテナントから選ばれる時代になる。
家だけでなく、農地がついている。ちょっとした作業場がある。設備が完璧に整ったキッチンが装備されているなど、これまでの選択肢にはなかった生活を楽しむための仕掛けが施された物件が、高く評価される時代がやってくるのです。そしてその居心地の良さで家賃が形成される、そんな時代になってくると思われます。
不動産投資成功の方程式はポスト・コロナで大きく変わる、と確信しています。そして不動産投資は、ただただバランスシートの右側（負債）を風船玉のように膨らまし続けて、最後に思い切り破裂させて「人生オワタ」にするのではなく、生活の創造をテナントとともに楽しむものになってくるのではないかと考えています。
牧野 知弘
オラガ総研 代表取締役
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