『君の名は。』のラストを飾る「四谷三丁目」不動産投資の実態

建物が密集…地震リスクは最高ランクの「5」

■将来人口と災害リスク

不動産投資において、人口は重要なファクターとなりますが、日本は現在、人口減少期で東京も例外ではありません。今後、不動産投資において、エリア選定がより重要になります。

新宿区はこれまでよりは鈍化するものの、安定的な人口増加が予測されているエリアです。一方で、黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析で四谷三丁目エリアをみていくと、駅周辺では人口減少を示す青系色で、曙橋～四谷～信濃町と、駅西側エリア除く、駅外縁部で安定的な人口増加を示す、暖色系が目立ちます。駅周辺は転居率の高いエリア。そのため人口減の予測になったと考えられます。駅周辺ではより万全な空室対策が求められるエリアといえるでしょう（図表8）。

［図表8］2015年～2040年「四谷三丁目」エリアの人口増減率 出所：地域経済分析システム、国土交通省「メッシュ別将来人口推計（平成30年推計）」

また不動産オーナーであれば気になる災害リスク。東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」では、東京の地盤を12種類に分類し、地震の際にどのような被害が出るのかを町丁別に評価していますが、四谷三丁目付近は「2～3」。しかし信濃町にも近い「若葉3丁目」は「5」と非常にリスクが高いエリアになっています。その要因が、住宅の密集度。木造の住宅が密集しているため、大地震の際、揺れや火事の危険が高く、また救出活動なども困難という状況から「地震リスクが高い」という評価を受けています（図表9）。

［図表9］「四谷三丁目」周辺の地震リスク 出所：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査」より
※地震に対するリスクを1～5の5段階で評価。数字が小さいほどリスクも小さくなる

一方で台地に立地しているため、水害リスクはほとんどありません。今後、道路の拡張、区画整理など、巨大地震を見越した対策が求められます。

まとめ

新宿通りと外苑東通りが交差する「四谷三丁目」。大通りはにぎやかですが、一本奥に入ると、閑静な住宅街が広がっています。

賃貸の単身者が優勢なエリアですが、物件価格が高く、不動産取引きは限定的です。

また古くからの住宅街であるため、建物が密集し、地震リスクは高め。地域によっては、リスク最高ランクとなっています。このようなリスクが許容できるかが、不動産投資の分かれ目となりそうです。