下町走る「京成本線」人口減予想で投資は躊躇してしまうが…

下町の通勤の足であり、羽田と成田を結ぶ重要路線

京成電鉄京成本線は、東京都台東区の「京成上野」と千葉県成田市の「成田空港」を結ぶ路線です。「青砥」で都営浅草線、京急本線と直通運転を行なう京成押上線と接続し、成田と羽田の2空港を結んでいます。

また「京成高砂」では京成成田空港線（成田空港スカイアクセス線）と接続。2010年に「印旛日本医大」まで通じていた北総鉄道北総線を「成田空港」まで延伸させたもので、有料特急「スカイライナー」は最高速度160㎞/hで運転。「日暮里」～「空港第2ビル」を最速36分で結びます。

荒川や葛飾エリアと都心を結ぶ通勤路線、空港を結ぶ重要路線のほか、成田山の参拝客を輸送する観光路線という顔をもつ京成本線。全長70㎞弱、全42駅のうち、23区内の駅に絞り、不動産投資の観点でみていきます。

対象となるのは台東区の1駅（「京成上野」）台東区）、荒川区の3駅（「日暮里」「新三河島」「町屋」）、足立区の2駅（「千住大橋」「京成関屋」）、葛飾区の4駅（「堀切菖蒲園」「お花茶屋」「青砥」「京成高砂」）、江戸川区の2駅（「京成小岩」「江戸川」）の12駅。このなかで最も乗降客数が多いのは「京成高砂」の10万6281人。JR山手線と接続する「日暮里」10万3670人、京成押上線と接続する「青砥」5万1372人と続きます。

［図表1］京成本線23区内駅の「京成上野」までの所要時間の目安と1日の平均乗降者数 出所：京成電鉄

隅田川以西で賃貸物件が集積、家賃水準も格安

■京成本線沿線の賃貸市場

該当地域でマンション・アパートの分布（建物数）を、250mメッシュでみていきます*。「京成上野」を出発し荒川区内沿線までは橙色（建物数～100件/250m²）が目立ち、マンション・アパートが高密度に集積していることがわかります。隅田川を渡り葛飾区に入ると橙色は駅周辺が中心。沿線では緑や黄緑（建物数～40件/250m^2）も目立つようになり、マンション・アパートの集積度合いは低くなります。一方で「京成小岩」はJR「小岩」と1㎞ほどの距離にあり、市街地が両駅間で一体となっていることから、広範囲でマンション・アパートの集積がみられます。

［図表2］京成本線沿線の賃貸物件の分布（建物数） 出所：地域経済分析システム（RESAS：リーサス）より作成

＊青色系20件以下、緑～30件、黄緑～40件、黄～50件、薄橙～75件、濃橙～100件、赤100件～

次に賃貸物件の部屋数別に見ていきます。10戸以下の小規模なマンション・アパート*は、23区内沿線で高密度に集積。唯一、「千住大橋」周辺の大規模な工場跡地で土地の転換が進んでいる地域は、緑～黄緑（建物数～8件／250m²）が目立っています。一方、11～60戸以下の中規模なマンション・アパートの分布*は、荒川区内と「京成小岩」周辺で高く、ほかのエリアは駅周辺で特に集積がみられます。

［図表3］10戸以上のマンション、アパートの分布 出所：地域経済分析システム（RESAS：リーサス）より作成

［図表4］11～60戸のマンション・アパートの分布 出所：地域経済分析システム（RESAS：リーサス）より作成

＊青色系4件以下、緑～6件、黄緑～8件、黄～10件、薄橙～15件、濃橙～20件、赤20件～

【関連記事】

■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】

■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」

■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ

■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】

■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】