下町走る「京成本線」人口減予想で投資は躊躇してしまうが…

2020.10.27

人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのでしょうか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに検討していきます。今回紹介するのは、京成電鉄京成本線23区内の駅です。

下町の通勤の足であり、羽田と成田を結ぶ重要路線

京成電鉄京成本線は、東京都台東区の「京成上野」と千葉県成田市の「成田空港」を結ぶ路線です。「青砥」で都営浅草線、京急本線と直通運転を行なう京成押上線と接続し、成田と羽田の2空港を結んでいます。

また「京成高砂」では京成成田空港線（成田空港スカイアクセス線）と接続。2010年に「印旛日本医大」まで通じていた北総鉄道北総線を「成田空港」まで延伸させたもので、有料特急「スカイライナー」は最高速度160㎞/hで運転。「日暮里」～「空港第2ビル」を最速36分で結びます。

荒川や葛飾エリアと都心を結ぶ通勤路線、空港を結ぶ重要路線のほか、成田山の参拝客を輸送する観光路線という顔をもつ京成本線。全長70㎞弱、全42駅のうち、23区内の駅に絞り、不動産投資の観点でみていきます。

対象となるのは台東区の1駅（「京成上野」）台東区）、荒川区の3駅（「日暮里」「新三河島」「町屋」）、足立区の2駅（「千住大橋」「京成関屋」）、葛飾区の4駅（「堀切菖蒲園」「お花茶屋」「青砥」「京成高砂」）、江戸川区の2駅（「京成小岩」「江戸川」）の12駅。このなかで最も乗降客数が多いのは「京成高砂」の10万6281人。JR山手線と接続する「日暮里」10万3670人、京成押上線と接続する「青砥」5万1372人と続きます。

［図表1］京成本線23区内駅の「京成上野」までの所要時間の目安と1日の平均乗降者数出所：京成電鉄

隅田川以西で賃貸物件が集積、家賃水準も格安

■京成本線沿線の賃貸市場

該当地域でマンション・アパートの分布（建物数）を、250mメッシュでみていきます*。「京成上野」を出発し荒川区内沿線までは橙色（建物数～100件/250m²）が目立ち、マンション・アパートが高密度に集積していることがわかります。隅田川を渡り葛飾区に入ると橙色は駅周辺が中心。沿線では緑や黄緑（建物数～40件/250m^2）も目立つようになり、マンション・アパートの集積度合いは低くなります。一方で「京成小岩」はJR「小岩」と1㎞ほどの距離にあり、市街地が両駅間で一体となっていることから、広範囲でマンション・アパートの集積がみられます。

［図表2］京成本線沿線の賃貸物件の分布（建物数）出所：地域経済分析システム（RESAS：リーサス）より作成

＊青色系20件以下、緑～30件、黄緑～40件、黄～50件、薄橙～75件、濃橙～100件、赤100件～

次に賃貸物件の部屋数別に見ていきます。10戸以下の小規模なマンション・アパート*は、23区内沿線で高密度に集積。唯一、「千住大橋」周辺の大規模な工場跡地で土地の転換が進んでいる地域は、緑～黄緑（建物数～8件／250m²）が目立っています。一方、11～60戸以下の中規模なマンション・アパートの分布*は、荒川区内と「京成小岩」周辺で高く、ほかのエリアは駅周辺で特に集積がみられます。