西武池袋線、都内駅を比較…賃貸経営が厳しくなりそうな駅は？

2020.10.13

人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのでしょうか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに検討していきます。今回紹介するのは、西武池袋線23区内の駅です。

多方面にアクセスできる、西武鉄道の主力路線

「池袋」を出発し、「所沢」「飯能」を経由して「吾野」を結ぶ、西武鉄道池袋線。「西所沢」からは埼玉西武ライオンズの本拠地である西武ドームの最寄り駅「西武球場前」を結ぶ西武狭山線、「練馬」からは先日、閉園したとしまえんの最寄り駅「豊島園」を結ぶ西武豊島線と、「小竹向原」を経由して東京メトロ有楽町線と副都心線に乗り入れる西武有楽町の支線を有します。また「吾野」から先は西武秩父線となり、「西武秩父」までアクセスできます。

新宿線とともに西武鉄道の主力路線であり、東京都心への主要路線として、通勤・通学にはなくてはならない存在です。また前出の通り、西武球場や秩父地方にアクセスできる行楽・観光路線の顔もあり、「池袋」と「飯能」、「西武秩父」には有料特急も運行。さらに東京メトロ副都心線を経て「渋谷」からは東急電鉄東横線とも接続しているので、埼玉～東京～神奈川の1都2県をダイレクトに移動できます。

2015年には、「石神井公園」～「大泉学園」の高架化が完了。これにより、すでに高架複々線化完了していた「桜台」付近からの区間も合わせて、踏切がなくなり、交通渋滞が解消。沿線の都市機能がぐっと高まりました。

そんな西武池袋線を23区内の駅に絞り、不動産投資の観点で見ていきましょう。対象としたのは、「池袋」から「大泉学園」までの11駅と、西武有楽町線の2駅を合わせた、豊島区と練馬区に位置する13駅です。

これらの駅で、圧倒的に1日の平均乗降人数が多いのが「池袋」。1日に50万人近い乗降があります。そのほか、東京メトロ2線と接続する「小竹向原」、練馬区の行政機関が多く集まる「練馬」が乗降者数10万人超え、商業施設も集積する「石神井公園」「大泉学園」が乗降者数8万人を超えています（図表1）。

［図表1］西武池袋線23区内駅の「池袋」までの所要時間の目安と1日の平均乗降者数出所：西武鉄道

賃貸物件が多く集積する一方で、空き家問題も顕在化

■西武池袋線沿線の賃貸市場

10戸以下の小規模なマンション・アパートの分布を色で区分する250ｍメッシュでみていくと、沿線には250ｍ圏内に20戸以上の物件があることを示す濃赤が分布しています。例外となるのが「練馬」。商業と行政機関が集積し、駅250m圏内には小規模な賃貸物件が少ないエリアとなっています。また「練馬高野」周辺も、小規模な賃貸物件が少ないエリアです（図表2）。

11～60戸と中規模なマンション・アパートの分布は、駅周辺に大規模な繁華街が広がる「池袋」を除き、「中村橋」付近までは250ｍ圏内に20軒以上の物件が集中するエリアが連続。駅から離れたエリアでも中規模の賃貸物件が点在しています。「中村橋」以降は、駅を中心に中規模の賃貸物件が集中。駅から離れると戸建てが主力のエリアになります（図表3）。