「1981年以前の建物は避けるべき」と不動産業者が語るワケ

理想の経営を目指すためには余裕を持った資金が必要である。さらには、会社を育てていくために、本業とは別にもう一つの定期的な収入源があれば、少なくとも生活していく分には安心だろう。「真面目で一生懸命頑張っている経営者」こそ不動産投資の恩恵は十分に受けられる――自身も投資家である曽我ゆみこ氏はそう語る。経営者に特化した初心者のための不動産投資のポイントをわかりやすく解説する。本連載は、曽我氏の著書『経営者のための初めての不動産投資戦略』(プレジデント社)から一部を抜粋した原稿です。

マクロのリスクは不可抗力…気にしすぎる必要はなし

不動産投資におけるリスクとは何でしょうか。大きく分ければ、マクロとミクロという2つのリスクがあります。

 

マクロのリスクとは、簡単にいえば個人の力ではどうにもできないものです。先ほどもお伝えした経済的な変化はそのひとつです。たとえば家賃の相場が大きく下がったら、自分のところだけ家賃を据え置くことは難しいでしょう。

 

(画像はイメージです/PIXTA)
(画像はイメージです/PIXTA)

 

経済の浮き沈みで変化する金利も、個人の力では変えられません。現在の日本は超低金利社会で、不動産投資のための融資も低く抑えることができています。1%台〜3%台程度が一般的ですが、これがいきなり金利上昇となり8%以上となったら、変動金利で融資を受けている多くの不動産投資家が厳しい立場に追い込まれます(もちろん金利だけで不動産投資の成否がすべて測れるわけではありませんので、極端に言えばということです)。

 

そのほか、公示地価(国土交通省による土地の公示価格)の変動、天変地異、法規制の変化などもあります。

 

こうしたことは、インカムゲイン(月々の家賃収入)だけではなく、キャピタルゲイン(売却益)にも関わってきますが、いずれも個人の力で変化を止めることはできません。ですから、新聞や雑誌などで社会の動向をきちんとチェックし続けたり、保険でカバーしたりといったことで対処するほかないといえます。

 

ただ、マクロな話は気にしすぎると何もできなくなります。まったく無視することは避けるべきですが、毎日気にするほどのことではありません。

化粧品会社経営
投資家

不動産投資にて、インカムゲインとともにキャピタルゲインもプラスにすることを目指した「Wゲインスクール(WゲインCLUB)「金持ち大家さんファミリー」を主宰。また、「クオンタムリーヴの会」では、不動産投資家を目指す経営者が、本業でさらに活躍をするために、不動産投資家を目指す経営者のサポートをしている。2010年、がんにかかり、抗がん剤治療を開始。働かなくても経営が成り立つようにと不動産投資を思い立つ。その後、頭金1000万円で都内近郊の駅近物件を選び不動産投資を始め、資産6億円、返済比率40.11%以下にて運用。40代以上の女性の自立支援塾「乙女塾40」塾長を務める。著書に『毎月100万円! 確実に増える不動産投資』(辰巳出版)がある。

著者紹介

連載経営者のための投資戦略とは…本業の“おまけ”としての「不動産投資」のすすめ

経営者のための初めての不動産投資戦略

経営者のための初めての不動産投資戦略

曽我 ゆみこ

プレジデント社

働けなくなったとしても生活していけるだけの毎月の十分なキャッシュフローをつくる(当面のお金の心配をせずに本業に専念できる)。会社をたたんだ時に、法人、個人全ての借入が清算(返済)できるだけの純資産をつくる。毎月のキ…

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