金融機関の本音「不動産業を兼業で行うこと」をなぜ嫌うのか?

理想の経営を目指すためには余裕を持った資金が必要である。さらには、会社を育てていくために、本業とは別にもう一つの定期的な収入源があれば、少なくとも生活していく分には安心だろう。「真面目で一生懸命頑張っている経営者」こそ不動産投資の恩恵は十分に受けられる――自身も投資家である曽我ゆみこ氏はそう語る。経営者に特化した初心者のための不動産投資のポイントをわかりやすく解説する。本連載は、曽我氏の著書『経営者のための初めての不動産投資戦略』(プレジデント社)から一部を抜粋した原稿です。

さまざまな費用を経費として扱える不動産投資だが…

「不動産投資を成功させる鍵は経費だ」と言う人がいます。私もその意見には賛成です。最も重要なファクターの一つだと思います。

 

ただ、先にお伝えしておくと、経費のための不動産投資になってはいけません。あくまで毎月お金を手元に残すため(インカムゲイン)と、不動産という資産を持ち売却時に収益をあげるため(キャピタルゲイン)に、不動産投資を行っているわけですから、経費によってお金が出ていってしまったら意味がありません。そのうえで、経費を賢く利用しないと、税金ばかりが膨らんでいき、損をしてしまいます。

 

不動産投資は、ほかの投資法、つまり株式投資やFX、仮想通貨などと異なり、実態をともなうため、さまざまな費用を経費として扱うことができます。

 

この経費を個人の確定申告の際に、本業からの報酬(給与所得)や家賃収入から引くことができます。その分、税金の基準となる所得を抑えることができます。

 

資産管理法人を設立する場合には、法人が物件を所有する場合と、個人が所有して個人が法人に管理運営を委託する場合があります。前者は、資産管理法人をつくり、そこで法人が不動産を所有し、その運用益のなかからあなた個人(もしくはパートナーや両親など)に給与として支払うパターンで、この場合の不動産に関する経費は、法人としての決算処理で行うのが一般的です。また、個人への給与を経費扱いにすることができます。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

後者は、個人で所有する不動産の管理を自分でつくった法人に任せるというパターンもあります。任せるといっても、その範囲は様々です。例えば個人所有の物件を一括で貸してその賃貸料として個人が受け取る(入居者からの賃貸料は法人に入る)という方法と、管理だけを任せその費用を個人から法人に渡す方法があります。

不動産管理にかかる諸経費一覧

では、具体的にどのような経費があるのか、見ていきましょう。

 

「管理費や修繕積立金、賃貸管理費用」……区分マンションなどでよくあるマンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金などは経費となります。一棟ものの場合、建物のさまざまな管理のほか、家賃回収などの業務も管理を業者に依頼したり、自身の資産管理法人に委託するのが一般的です。こうした管理委託料は経費となります。

 

「賃借人退去時に行う原状回復(リフォーム)費用」……入居者が退去した場合、室内清掃をしたり、壁紙や障子、畳を張り替えたり、破損・劣化した箇所の交換やメンテナンスが必要で、その費用は経費となります。

 

「借入の利子分」……ローン返済額のうち、利息にあたる部分は経費となります。

 

「火災保険や地震保険の保険料」……購入時などに支払う損害保険料は経費となります。一括で支払っている場合でも、1年間に経費とできるのは1年分に相当する保険料となります。

 

「固定資産税」……固都税と呼ばれる、固定資産税と都市計画税も経費になります。減免制度もありますが、課税標準額の1.7%です。経費にできる税金は、このほか不動産取得税や収入印紙代なども経費になりますが、一方で、当然ですが住民税や所得税などは経費になりません。

 

「減価償却費」……建物、建物付随設備などの減価償却資産に関する減価償却費用は経費となります。最も大きいのが建物に対するもので、建物価格を耐用年数で割った額が毎年経費として計上できます。築25年のRC一棟(建物の取得費が5000万円)の場合、耐用年数=(法定耐用年数−築年数)+築年数×0.2で計算するので、償却年数は27年となります。平成19年以後の取得となるので、現在の定額法を用いた耐用年数27年の償却率は0.038となります(国税庁のウェブサイトで確認できます)ので、年間償却費は190万円となります。

 

「税理士の費用」……煩雑な決算や確定申告については、税理士に依頼するのが賢明です。本業がある場合、すでにお付き合いのある人も多いと思いますので、利用しやすいでしょう。これも経費となります。

 

「建物の設備修理等に要した費用」……一棟ものの場合、建物全体の補修やメンテナンス、共有部分の改装などは自身で行います。その費用も経費となります。ただし、建物を修復する、原状を回復するだけでなく、資産を増大させるような修繕の場合(たとえば床暖房の新規設置など)は、減価償却としての計上となります。

 

「その他」……物件取得のための交通費、通信費や不動産投資に関する知識を蓄積するための新聞・図書費、賃貸業を行ううえで業務を依頼している相手との接待交際費、物件の撮影に必要なカメラ、物件の検索に必要なパソコンといった消耗品費(私用する場合は、按分にする。たとえば業務用と私用で使用頻度が半々だったら、購入額の半分を経費にする)なども経費となります。

化粧品会社経営
投資家

不動産投資にて、インカムゲインとともにキャピタルゲインもプラスにすることを目指した「Wゲインスクール(WゲインCLUB)「金持ち大家さんファミリー」を主宰。また、「クオンタムリーヴの会」では、不動産投資家を目指す経営者が、本業でさらに活躍をするために、不動産投資家を目指す経営者のサポートをしている。2010年、がんにかかり、抗がん剤治療を開始。働かなくても経営が成り立つようにと不動産投資を思い立つ。その後、頭金1000万円で都内近郊の駅近物件を選び不動産投資を始め、資産6億円、返済比率40.11%以下にて運用。40代以上の女性の自立支援塾「乙女塾40」塾長を務める。著書に『毎月100万円! 確実に増える不動産投資』(辰巳出版)がある。

著者紹介

連載経営者のための投資戦略とは…本業の“おまけ”としての「不動産投資」のすすめ

経営者のための初めての不動産投資戦略

経営者のための初めての不動産投資戦略

曽我 ゆみこ

プレジデント社

働けなくなったとしても生活していけるだけの毎月の十分なキャッシュフローをつくる(当面のお金の心配をせずに本業に専念できる)。会社をたたんだ時に、法人、個人全ての借入が清算(返済)できるだけの純資産をつくる。毎月のキ…

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