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「出口戦略なき投資家」が悪徳業者のカモとなる
新築デベロッパーの収益構造について見ていきます。ビジネスモデルとしては、土地を仕入れ、そこに建物を建ててそれをそのまま一棟販売する、または分譲するなどして販売します。
特徴としては、悪徳業者であるほど、原価に対する値付けが高いというのがあります。
例えば分譲マンションにおいて、原価が1400万円の部屋に対し、販売価格を2400万円と付けます。2倍近くの値段ですが、ここから値引きなどを行うのも想定内で、最終的には2000万円ほどで販売するケースが多いです。つまり、このケースでは1部屋売れるごとに600万もの儲けが出ることになります。悪徳業者が、法律違反すれすれのやり方で必死になって売ろうとする理由は、ここにあります。
逆にいえば、市場価格などを知らぬまま業者の付けた値段で買ってしまうような投資家が、その損を丸々被（こうむ）ることになります。そうした消費者が多いからこそ、彼らのビジネスが成り立っているわけです。
前述のケースにおいて、確かに新築物件であれば、ノンバンクなら2000万円の評価を出すかもしれません。しかしそれはあくまで新築だからであり、中古になればあっという間に評価が下がります。5年も経てば、1400万円ほどに落ちるはずです。そして、市場価格に合わせた家賃でなければ入居も付きづらく、「新築価格」から見込んでいた利回りは生まれないことになります。このような出口戦略を想定せぬまま業者の口車に乗って買ってしまうと、間違いなく損をします。
新築デベロッパーは、建てた後の管理までまとめて行う会社が多くあり、その場合管理費なども収益となります。ただ、管理費は黙っていても入ってくる収入であり、業者としては「なにもしない」に越したことはありません。優良な新築デベロッパーであれば誠実に管理を行うでしょうが、悪徳業者は、ああだこうだと言い逃れ、まずまともな管理などしないでしょう。
