都市計画の根本的練り直しの必要性

そのためには、都市計画の考え方を今までとはかなり変えていかなくてはならない、と考えます。具体的には、国土の持つ役割が開発一辺倒ではなく、どうやって国土を「面」として保全していくのかという発想が都市計画にも必要だということです。

これまで土地を所有する人にその保全が委ねられてきた土地が、価値を急速に失い、その結果として所有者が土地の面倒を見なくなってしまいました。土地所有者は自らの土地の面倒を見ない代わりに、これを公共性の観点に立って社会に役立てていかなければなりません。

牧野知弘著『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』（祥伝社新書）

しかし多くの場合、土地所有者はこの役割を担うだけの経済的基盤もなく、また意欲もないケースが多くあります。そうであるならば、上位計画である都市計画の中でこうした土地を積極的に受け入れる。そして都市計画の中で、土地の交換や買い取りなどを施すことによって、人々の生活に役立つ新たな都市を整備していく――こんな発想が都市計画には求められてくるのではないでしょうか。

実はマンションのような共同住宅でも、空き住戸や所有者不明住戸が、今後ますます多く発生することが予想されます。

マンションはいわば一つの街のようなものです。一棟の建物の中で数戸であっても管理費を払わない、管理組合活動に参加しないどころか、これを妨害するなどの行為があると、マンション全体の資産価値を落とすことにつながります。こうしたコミュニティーを壊す行為やコミュニティーに参加しない行動に対しては一定の条件の下で、管理組合決議での議決権を取り上げるなどのペナルティーを与える。または住戸間での移動や交換など、建物の区分所有についても流動化しやすいようにして建物内の環境を保っていくようなルール作りを求めてもよいのではないかと考えています。

マンションが最も小さなコミュニティーとするならば、ここを基点に次第に広域的な視点から都市計画を組み立てなおすことによって、現在社会が抱えている不動産に対する価値観の変化を計画に活かしていくことができるはずです。

こうした改変はある意味でバブル崩壊のような大きなイベントが起こると、一気に進められるという性格を持っています。土地利用計画と合わせて都市計画の根本的な見直しが求められているのです。

牧野 知弘
オラガ総研 代表取締役