豊洲と森友…「瑕疵担保」を巡る非常識な土地取引の末路

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産を通して日本経済を知るヒントをお届けします。

東京、大阪で起きた不可解な「土地」取引

不動産に纏(まつわ)わる政治ショウは今も昔もなくなることはない。

 

2018年、東京豊洲の新市場では、土地の売主であった東京ガスから東京都へ譲渡された土地に関し、土壌汚染の処理を巡ってその対応や契約の仕方、そして建物の建設方法や竣工後の地下水検査の結果について、喧々囂々の騒ぎがつづいた。

 

森友学園、豊洲市場の専門家も首をかしげる不可解な土地取引があった。
森友学園、豊洲市場で、専門家も首をかしげる不可解な土地取引があった。

 

市場の豊洲への移転をするべきか、せざるべきか、首都東京が大議論をしているうちに、今度は西の商都、大阪で新たな火種が持ち上がった。「瑞穂の國記念小学院」なるいささか大袈裟な名称の学校の建設用地取得をめぐる疑惑が、時の政権をも巻き込む大騒動に発展したのだ。

 

この、日本を代表する2つの都市で同時進行した騒動は、不動産屋の観点から見ると、実によく似た構造にある。

 

現代では不動産取引を行なう際に、土地について土壌汚染があるか、ないか等の調査を行なうことは、少なくとも国や自治体、主要な法人間での取引では、ごく「常識的」な手続きだ。

 

また地中に埋設物があるかどうか、ゴミなどの廃棄物が存在するかどうかについても、その負担の仕方も含めて、これは必ず必要となる手続きだ。この手続きが、どうやら2つの騒動では、少なくともあまり「常識的」とは思われない、言葉を替えるならば、きわめて「特殊」な形態で行なわれていたようだ。

 

豊洲の土地は、東京ガスが工場として保有していた土地という。土地の用途地域は工業専用地域である。不動産屋からこの土地を眺めると、工業専用地域でガス工場があった、という時点で、表現は乱暴だが「汚い土地」ということになる。

 

つまりそのまま土地を取得したのでは、その後の利用に大きな支障が出るので、通常は売主側に必要な対策をすべて施してもらってから受け取るというのが、「常識的」な取引である。また取得後に発覚した土壌汚染等に対しても売主側が瑕疵担保責任(買主では簡単に発見できないような欠陥があった場合には、売主側が負わなければならない担保責任)を負う、というのが、少なくとも「常識的」な取引だ。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

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