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後継者のない宗教法人に、父親が寄付した不動産
筆者のところに相談に見えたCさんは、4人きょうだいの長男で、姉と2人の妹がいます。きょうだいは学校を卒業して以降、全員が就職や結婚などで実家を離れ、以後は両親がふたり暮らしをしてきました。母親は15年前に他界。以降は父親がひとり暮らしをしていましたが、高齢となりひとり暮らしが困難になったため、介護施設に入所。それから数年後に亡くなりました。
長男のCさんも姉妹も実家からは遠く離れたところに住んでいて、だれも実家に戻る予定はありません。
◆自宅敷地で宗教法人の活動を行っていた父親
Cさんの父親は、ある地方の最寄り駅から徒歩5分のところに住んでいました。Cさんが学生のころから、父親はある宗教の信者となり、地域の幹部として貢献しつつ、ついには代表となりました。自宅の敷地に宗教法人の建物を建て、取り仕切っていたのです。
しかし、そんな父親自身も会員信者たちも高齢となり、次の世代の後継者がないことから、宗教法人の活動が継続できなくなりました。
父親がひとり暮らしできなくなり、介護施設に入所してからは、その宗教法人はまったく活動できておらず、実家も宗教法人の建物も空き家となっていました。
◆相談者もその姉妹も、実家に戻る予定なし
Cさんの父親は自分の財産をすべて宗教法人に注ぎ込んでしまったため、介護施設の費用は年金とCさんの援助で支払ってきました。
財産は実家の不動産だけで、相続税がかかる範囲ではありません。姉妹は不動産のことは長男であるCさんに任せるといっており、また、今後実家に戻ることはないため不動産はいらないとのことです。
Cさんもすでに実家を離れて久しく、また自分の家を購入しているため、戻る予定はありません。地元に不動産をほしいという人がいるなら贈与してもいいと考えています。しかし、そうするにしても一旦は相続手続きをする必要があります。
◆父親は宗教法人に不動産を贈与するも、すでにその法人は後継者がなく…
Cさんは、いままで父親から不動産の名義について聞いたことがなかったそうです。筆者はこの機会に調べるようにお勧めし、打ち合わせの席で、土地の構図と土地、建物の登記簿をネットから取得しました。
すると、自宅の土地、建物と裏山は父親名義だったのですが、宗教法人の建物と周辺の土地は宗教法人に贈与しており、すでに父親の財産ではなくなっていたのです。
しかし、宗教法人の代表者となっていた父親は亡くなっているため、実体のない法人が所有しているかたちになっています。法人の後継者もいないため、空き家として放置されている状況です。父親が管理できなくなっても困らなかったのは、固定資産税が課税されていなかったためだと思われます。
実家も宗教法人の建物も、すでに数年空き家状態であり、このまま放置するのはよくありません。Cさんは、いらない不動産なので相続放棄も考えたとのことでしたが、国に引き取ってもらえない不動産だと推察され、その場合、書類上の相続放棄ができたとしても、相続人の管理責任は残ってしまいます。
売却の見込みあり、司法書士と連携して宗教法人の名義を個人に
今回のケースにおいて相続放棄という選択肢は現実的でないため、筆者は処分できる方法を探すことをお勧めしました。最寄り駅から徒歩5分と立地がいい点、市街化区域で建物が建てられる点など、売却できる見込みはありそうです。
問題は、宗教法人の名義を個人に戻してもらう手続きです。これは司法書士と連携して進めることになります。
Cさんは「不動産の名義が確認でき、方向性が見えて安堵しました」と、表情を和らげました。実務的な手続きは筆者の会社お任せしたいということで少し肩の荷を下ろして頂けたようです。
父親の相続登記をし、不動産の名義替えをする。
代表がいなくなった法人は閉鎖するなどして土地を個人に戻してもらう。
使わない土地は活用できる人に売却する。
●注意すべきポイント
不動産の名義が入り組んでいるので全体の確認が必要。
父親が贈与した土地を戻してもらうための手続きが必要だが、手間がかかる。こうした課題を残さないよう父親が生前に対処しておくべきであり、残念。
財産の9割は「自宅ビル」、3人の相続人にどう分ける？
Dさんは、80代の父親と一緒に相談に来られました。Dさんは長女で、夫と3人の子ども、両親と同居しています。両親ともに元気で、まだ現役で就労されています。父親は祖父がはじめた商店を継いで、営業してきました。
長女のDさんもずっと手伝いをしており、母親とともに父親を助けてお店を盛り上げてきました。Dさんにはふたりの妹がいますが、それぞれ嫁いで他県に住んでいます。
両親が80代になっているということもあり、もうそろそろ相続のことを考えてもらいたいということでした。
◆特例を活用すれば相続税の納税は不要になるが…
祖父が亡くなったあと、Dさんの父親は店舗兼自宅をビルに建て替えました。1階がお店と貸店舗、2階が両親宅とDさん家族宅、3階と4階は賃貸マンションで6世帯あります。
財産の評価をすると自宅ビルが財産の9割を占めており、預金は1割程度です。同居や賃貸の特例を使えば相続税の納税はしなくてもすみますが、いくつかの問題をはらんでいます。
ビルに同居するDさんが両親の老後の面倒も引き受け、お店も運営していくのであれば、ビルはDさんが相続するのが妥当ですが、そうなると妹たちと割合の差は歴然でしょう。
遺留分を請求されると、Dさんが自分のお金をそれぞれに1000万円以上も払うことになります。
老朽化の進んだビル、建て直しも視野に親族で話し合いを
建物はすでに築40年以上が経過しており、あちこちの修繕が必要になります。賃貸事業として、これから10年先、20年先まで維持するのは厳しいでしょう。いずれかの時期に建て直しが必要になることを考えると、遺産分割の心配以前に、まずは父親自身が建て直しをすることも選択肢のひとつとなってきます。
いずれにしろ、妹さんたちともきちんと連絡を取って情報共有し、一方的に話を進めないことが大切です。
遺産分割でもめない対策が必須、遺言書が必要。
遺留分対策もしておきたいところ。父親が建て直しておくことも検討課題。
●注意すべきポイント
父親とDさんだけで話を進めてしまうと理解が得にくい。
全員で話し合う機会を持ち、状況を伝えておくことが望ましい。
※プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
