原因は「ねじれ」?サブリースのトラブルが無くならないワケ

不動産投資アドバイザーでCFPファイナンシャルプランナーの大林弘道氏の著書、『儲ける不動産ビジネス 7つの新規事業アイディア』より一部を抜粋し、投資をはじめとした不動産ビジネスをめぐる課題を解決するための具体的なアイデアを提案していきます。

サブリース賃料は安定的な運用を可能とするが…

収益用マンションに投資をする場合、賃貸中の物件だと現状の設備や室内コンディションを確認出来ないことがほとんどです。賃貸中物件の所有者だけ変わるのでオーナーチェンジと言います。オーナーチェンジは物件の取得直後から賃料が入ってくることや、入居者属性があらかじめわかること、賃料利回りがわかるというメリットがあります。

 

一方、エアコン等の設備が急に故障したり、退去清算時に原状回復費用負担が想定以上だったりすることがあり、取得時に室内を確認できていないことが、将来の収支に悪影響を及ぼすケースも少なくありません。この点、空室物件への投資は、室内を自身の目で確認できますが、オーナーチェンジとは反対に、物件取得後から入居者探しを始める必要があり、賃料収入のダウンタイムが生じます。ADや仲介手数料といった募集費用がかかるのもデメリットでしょう。

 

「レントクリップ」では、基本的に所有者がその物件から引っ越しする必要が生じて空室になる場合を想定していますが、所有者がそもそも住むつもりがない、つまり自己居住用ではなく投資用としてその物件を取得する場合での適用も考えています。いわゆるサブリースの形で賃料保証をうけながら投資運用することとなります(関連記事『マンション購入後の「住み替えリスク」解消のアイデアとは?』参照)。

 

サブリース賃料は一般的に通常賃料よりも低くなるので、投資利回りはその分下がることになりますが、空室時にも賃料が保証されるし、入退去に伴う募集費用も生じないため、安定的な運用を可能とします。(ただし原状回復費用や修繕工事費は所有者負担となるのが一般的です)

投資効率を上げる不動産のコア・サテライト型投資戦略

ときに、コア・サテライト戦略というものをご存じでしょうか? 金融の投資戦略のひとつとして、コア資産をベースとして安定的な成長を図る一方で、サテライト資産で高いリターンを取りに行く戦略を指します。

 

たとえば、インデックスファンドなどの安定運用をコアに据え、収益の基盤をしっかりと保ちながら、サテライトとして新興国の債券や個別銘柄の株式投資などで、積極的にリスクを取り、大きな収益を期待する投資運用方法です。ポートフォリオ全体で見たときに、相互にリスク補完をしながら投資効率を上げることができるというものですが、このコア・サテライト戦略は不動産投資においても有効です。

 

たとえば、資産価値が高いが賃料利回りが低いコア型不動産と、資産価値が高いとは言えない分、利回りが高いサテライト型不動産の組み合わせにより、投資の厚みを増していきます。特に投資用ローンの調達においては、ひとつの単品不動産ではなく、不動産(ミニ)ポートフォリオが投資対象となることで、個別の物件評価に対しての融資から、スキームに対しての融資へと変わります。特にコア・サテライトで組み合わせ投資することで、融資の返済年数において長期間の融資が可能となります。キャッシュフローが大きく改善することになるのです。

 

そもそも投資用不動産の資産価値と、賃料利回りは相反するもの(トレードオフの関係)であるので、サテライト物件として賃料利回りが高い物件を選ぶと、おのずとその物件の資産価値は低いものとなってしまいます。賃料利回りとは賃料÷価格で求められるため、その分母となる資産価値が低くなるから賃料利回りが高くなると言い換えることもできます。

 

運用資産を「守り(コア)」と「攻め(サテライト)」とに据え、それぞれ機能分化する
コア・サテライト型投資戦略 運用資産を「守り(コア)」と「攻め(サテライト)」とに据え、それぞれ機能分化する

 

サテライト物件はもっぱら築年数が古いことが想定されるのですが、一般的に金融機関は物件の耐用年数の残期間によって返済年数を算定するため、借入期間が短くなる築古物件では、返済月額は増えていってしまうのです。そうなると見かけの賃料利回りは高いものの、実際のキャッシュフローベースでは、手取り額が低くなってしまうというジレンマが生じます。

 

それがコア物件の高い資産価値が全体のポートフォリオの資産価値を高めてくれることによって、返済年数を長くすることができ、結果全体のキャッシュフロー底上げに資するスキームとなるのです。コア・サテライト不動産投資の大きなメリットです。

 

ここでいう「コア物件」と「レントクリップ」は親和性がとても高いと言えるでしょう。コア資産としての不動産は資産価値重視型の物件をチョイスすることが一般的ですが、「レントクリップ」による賃料保証があればどの物件でもコア物件になりえるからです。両親が昔住んでいたマンションなど、世間の評価ではない、自分のライフスタイルや想いだって、資産形成のコアにできるのです。

スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社代表
不動産投資アドバイザー
CFPファイナンシャルプランナー 

1967年生まれ、岐阜県出身。慶應義塾大学商学部卒業後、三井不動産グループや三菱地所グループを経て、現在はスター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社の代表を務める。不動産仲介や新築分譲戸建ての販売、リフォーム営業、オフィスや商業施設の管理運営、複合施設の開業コンサルに従事。不動産全般にかかわる多様な知識と経験をもつ。宅地建物取引士、ビル経営管理士など多数の資格を持つ。前著に『金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法』『節税・年金・相続を考える人のディフェンシブ不動産投資』『資産運用・節税・相続のための新・不動産投資メソッド「じぶんリート®」』(いずれも幻冬舎ルネッサンス刊)がある。

著者紹介

連載新時代を切り開くビジネスアイデアとは? 儲かる「不動産投資」講座

本記事は、筆者の個人的な解釈、見解を踏まえて書かれたもので、情報提供を目的としたものです。各種法規、税制に照らして検証されたものではなく、記載の内容と実際とが異なる場合もございます。筆者ならびに当社関係各社は、これにより生じた損害について一切の責任を負いかねますのでご了承下さいますようお願い申し上げます。

儲ける不動産ビジネス 7つの新規事業アイデア

儲ける不動産ビジネス 7つの新規事業アイデア

大林 弘道

幻冬舎

取引価格が大きい、賃貸借をはじめとする法制が複雑、ファイナンス環境との相関の高さ、日本人固有のメンタリティによる「不動産の取り扱いにくさ」に流動性を与えれば商機が生まれる?マイナス要素を取り除くための新たなビジ…

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