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アメリカにおいて、なにが「いい物件」なのか
日本人がアメリカ不動産投資をする際に、もっとも重要で、しかも、もっとも難しいのが、「優良物件をなるべく安く買う」ことでしょう。いい換えると物件の仕入れの部分こそが、アメリカ不動産投資の"キモ”になるということです。
もちろん、日本国内での不動産投資でも、優良物件をなるべく安く買うことが重要であることは変わりません。
しかし、時間をかけて、手間を惜しまずに丁寧に調べてまわれば、不動産のプロではない投資家でも、いい物件を安く買うのはある程度可能だと思います。
一方、アメリカではどうでしょうか。
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まず、なにが「いい物件」なのかを判断することが難しいという問題があります。これは、利回りや価格といった数値的な要素だけでは、絶対に分かりません。あとで例を挙げて詳しく説明しますが、文化、風習が異なるアメリカの住宅について、その善し悪しを外国人が判断すること自体が、極めて難しいという問題があります。
日本人がアメリカで「有利な取引」をするのは難しい…
また、「安く買う」ことの難しさもあります。
法律も制度も商慣習も異なるアメリカでのビジネスで、有利な取引をしようということですから、簡単なはずがありません。
つまり、現地で長く暮らしアメリカ人の心の機微を知っており、現地での豊富なビジネス経験があるような人以外で、一般の日本の投資家が自分でアメリカの優良不動産物件を探してきて安く買うのは、相当にハードルが高いということです。
しかし、不可能というわけではありません。アメリカ人がどんな家を好み、どんな基準で購入をするのか、また、法律、制度や商慣習がどうなっているのかを深く学んで、何度か実際の売買を繰り返して経験を積めば、ある程度の識別眼を持つことも不可能ではないでしょう。（英語に不自由しないことは必須ですが。）
VIP専用機パイロットから不動産営業へ
アメリカで生まれ育ったネイティブではない私が、なぜアメリカ不動産の仕入れについて語れるのか、その背景をまずご紹介します。
私は、日本の高校を卒業後、アメリカの大学で航空学を学んで卒業し、そのままアメリカの航空会社に入社してパイロットをしていました。主に、VIPが搭乗する専用機の操縦やパイロットの教官業務です。
3年ほどパイロットをした後、事情があって日本に帰国しました。パイロットのライセンスは国ごとに異なり、私はアメリカのライセンスしか持っていなかったので、日本で再びパイロットの仕事に就くためには、2000万円ほどの学費を払ってライセンスを取り直すしかありませんでした。当時まだ20代半ばで、そんなお金は持っていません。
そこで、ライセンスを取り直すかどうかはさておき、日本での仕事を探していたところ、縁があってオープンハウスに入社しました。2014年のことです。不動産の仕事はまったく初めてでしたが、周りの方に支えられ、入社早々から好調な営業成績を上げることができました。
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「日本人で一番アメリカ不動産を買った男」
2017年4月、アメリカの投資用不動産を仕入れ、販売するウェルス・マネジメント事業部立ち上げに際して、突然「パスポートは持っている？ 今後、アメリカの仕入れ業務を担当してほしい」と命じられ、渡米。
それ以来、全米の仕入れ責任者として、アメリカでの物件仕入れ一筋で現在に至ります。
これまでに私たちが仕入れた物件数は、全部で1000棟を超えています。冗談半分ですが、「お前は日本人で一番アメリカ不動産を買った男だ」といわれます。確かめるすべはありませんが、そうかもしれません。
商社やデベロッパーのように規模の大きな開発物件をまとめて取引するのではなく、まったく個別の中古物件を、一軒一軒自分の足で見て回り、交渉しながら1000棟を超える物件を買った日本人は、たぶん私の他にいないでしょう。
もちろん、自分一人ですべて動いたものではなくチームの実績ですが、責任者としてすべての物件仕入れの決済をしています。もしトラブルがあって、ご購入者に迷惑がかかるようなことがあれば自分の責任であり、1棟たりとも気が抜けません。
どの地域の不動産を取り扱っているのか
私たちがアメリカで不動産をどこから探し出し、何を基準にして購入を決め、どうやって売主と交渉し、さらにどのようにして日本クオリティーにまで物件の質を高めているのか、つまり、アメリカ不動産の仕入れの現場でどんなことをしているのかを紹介していきます。
まず、私たちのアメリカ現地での体制についてご説明します。
私たちは現在、アメリカのカリフォルニア州、オハイオ州、テキサス州、ジョージア州、ハワイ州で、不動産売買事業を行っています。日本の投資家向けの投資用物件は、オハイオ州コロンバスを皮切りにはじまり、テキサス州ダラス、ジョージア州アトランタと取り扱いエリアを広げてきました。
カリフォルニア州は、エリアや物件を厳選しているため数は限られますが、多少の扱いがあります。また、ハワイ州は、他のエリアとはやや毛色が異なり、投資というより、どちらかといえば実需寄りの目的での販売が中心となっています。
州ごとに、「土地勘」を持つ担当者を配置している
アメリカでは、不動産販売のライセンスは、州ごとに発行されます。
したがって、物件を扱っている各州に現地法人を設立し、現地法人が自らでライセンスを取得するか、ライセンスを持っている現地企業と提携して不動産売買を行っています。
また、コロンバス、ダラス、アトランタの各都市にオフィスがあり、その地域専属の担当者が仕入れを担当しています。いい物件を仕入れるためには、エリアに対する「土地勘」が必要ですし、また、州によって物件や売主の特性、法律、習慣も異なるので、州に根付いた専属担当者が必要になるのです。
私はそのすべてを統括し最終的な仕入れの決済を行いますが、それと並行して、新たな情報収集や案件の調査・分析や、実際に物件の内覧も行います。
オハイオ州、テキサス州、ジョージア州を中心に、これまでに約1000棟の不動産を仕入れました。事業開始直後は、手探りでの仕入れ業務に加え、厳選した物件による在庫数の確保に苦労しました。現在では在庫の厚みも増え、お客様のより多様なニーズにお応えできるよう、物件ごとの「色」を意識した仕入れに取り組んでいます。
月平均のペースとして、テキサス州（ダラス、フォートワース）で40～50棟、アトランタで約30棟、オハイオで約5～10棟を目安に仕入れしています。
豊岡 昂平
株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部
