需給がひっ迫する「大阪」…オフィス不足はいつまで続くのか?

ロサンゼルスを本拠とする世界最大(2018年の収益に基づく)の事業用不動産サービス会社、シービーアールイー株式会社(CBRE)が全国主要オフィスエリアの市場動向をリサーチした「賃貸不動産市場その動向と相場 2019年3月期」より一部抜粋し、関西エリアの2019年3月期のオフィス市場について見ていきます。

大阪のオフィス市場…空室率はさらに低下

■梅田の空室率は0.1%

2019年3月期の大阪グレードA空室率は0.5%となり、対前期(2018年12月期)比0.5ポイント低下した。前期は0.1ポイント上昇したが、今期は大幅な低下となった。

 

需給の逼迫(ひっぱく)状況はさらに加速しており、依然として空室は非常に少ない。グレードBも対前期比0.3ポイント低下の0.9%、オールグレードも対前期比0.4ポイント低下の1.3%となった。

 

※グレードの定義は、記事下の図表3を参照

 

エリア別に見ると、「梅田」エリアの今期の空室率は0.1%と、対前期比0.2ポイントの低下となった。依然として中心部へのテナント需要が多く、新規開設や館内増床、レンタルオフィスからの拡張移転等が見受けられた。「堂島」「淀屋橋」「本町」エリアにおいても空室率は1%未満であり、「中之島」エリアのみがわずかな上昇となったものの、1.8%と低水準である。

 

想定成約賃料を見ても、空室率の低下と連動し、グレードAでは対前期比+2.1%(24,350円/坪)、グレードBは対前期比+3.0%(13,700円/坪)、オールグレードは+4.2%(13,220円/坪)となっている。この状況は、しばらく継続するだろう。

 

大阪ビジネスエリアの中心部では、100坪を超える空室は非常に限定的になってきている。築浅または好立地のビルに水面下の空室情報があれば、既存テナントの解約通知が出る前に、複数の企業で取り合いになるのが現状である。

 

今後、大阪へのオフィス移転や、新規開設等を検討している企業は、最新の空室情報を入手し、移転に関する計画について、上層部承認等の社内プロセスを速やかに進行させるように準備しておくことが必要である。

 

■今後の大型新規供給

2018年9月に竣工した「なんばスカイオ」では、堅調に空室消化が進み、90%以上稼働の目途がついた。次の大型新規供給は、「淀屋橋」エリアで「オービック御堂筋ビル」が2020年1月竣工を予定しており、大阪オフィスマーケットではその動向が注目されている。

 

2021年以降は、「梅田」「新大阪」「淀屋橋」「本町」の各エリアにおいて、新規供給計画の話がある。ただし、その次に計画が発表されている、2022年4月竣工予定の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」までは、空室率の水準に大きな変化は見られないだろう。

 

[図表1]2019年3月期 大阪のオフィスマーケットの相場表 ※物件検討時の予算の目安(出所:『BZ空間』 2019年夏季号)
[図表1]2019年3月期 大阪のオフィスマーケットの相場表 ※物件検討時の予算の目安(出所:『BZ空間』 2019年夏季号)

「神戸」のビルオーナーは賃貸条件の柔軟化が必須⁉

■神戸のオフィスマーケット

神戸における2019年3月期の空室率は、対前期(前年12月期)比0.1ポイント低下の1.7%となり、引き続き緩やかな低下が続いている。依然、三宮エリアを中心に新規開設や拡張移転の動きが優勢で、一部に大型の減床や撤退通知もみられたが、解約予告期間内での成約事例も多く、空室があまり顕在化しない。テナントにとっては、思うような物件・時期の増床や移転が困難なマーケットが続きそうだ。

 

想定成約賃料は対前期比で1.7%(190円/坪)上昇して11,580円/坪となった。2021年の「神戸阪急ビル東館」竣工や、「新港突堤西地区再開発」に伴う二次空室が次のマーケットの潮目となるが、実際にそれらの動きが具体化してくる2020年までは空室率1%台の継続が予想され、しばらくは賃料の底上げも続くだろう。

 

ただし、事務所・店舗ともに大阪中心部や京都エリアほど需要に強さはなく、物件への引き合いの重なりや成約賃料の上昇幅は限られる。オーナー側は賃料上昇を目指しつつも、早期成約のためには賃貸条件の柔軟化を図る必要もあるだろう。

盛況な「京都」…オフィス賃料は過去最高を更新

京都における2019年3月期の空室率は、対前期比0.1ポイント低下して0.5%となった。長期にわたり物件の新規供給はないが、テナントの新規開設や拡張意欲は高く、空室率が1%を下回る状況が継続している。全体的に満室稼働の物件が多く、空室が出ても、分割された1区画ずつという状況である。

 

想定成約賃料は前期比で2.3%(320円/坪)の上昇となり、14,300円/坪であった。テナントが決定する度に賃料が上昇するため、過去最高を更新し続けている。具体的な新規供給が待たれるなか、依然として少ない空室を複数テナントが同時に検討する状況は変わらず、賃料上昇がどこまで継続するのかが注目される。

 

近年、オフィスエリア内も含めて激増した京都のホテル等の宿泊施設については、昨年頃から稼働率に陰りが出始めている。立地によっては、ホテル開発を検討していた事業者が、長期的な収益の観点から、ホテル以外の用途として、オフィスの建設も視野に入れる動きが出てきている。

 

[図表2]2019年3月期 神戸、京都のオフィスマーケットの相場表 ※物件検討時の予算の目安(出所: 『BZ空間』 2019年夏季号)
[図表2]2019年3月期 神戸、京都のオフィスマーケットの相場表 ※物件検討時の予算の目安(出所: 『BZ空間』 2019年夏季号)

 

[図表3]オフィス・グレードの定義
[図表3]オフィス・グレードの定義

 

関連記事:現場営業マンが見た賃貸不動産市場その動向と相場 2019年3月期​

→ 勝ち組富裕層が「幻冬舎ゴールドオンライン・メルマガ」で情報収集しているワケ

 

 

幻冬舎ゴールドオンラインの主催・共催・協賛セミナーをいち早くお届けする、

LINE@アカウントを始めました!お友達登録はこちらからお願いします。

 

友だち追加

 

CBRE日本法人は、不動産賃貸・売買仲介サービスにとどまらず、各種アドバイザリー機能やファシリティマネジメント(FM)などの18の幅広いサービスラインを全国規模で展開する法人向け不動産のトータル・ソリューション・プロバイダーです。CBREの前身となった生駒商事が1970年に設立されて以来、半世紀近くに亘り、日本における不動産の専門家として、全国10拠点で地域に根ざしたサービスを展開してきました。

企業にとって必要不可欠な「ビジネスインフラ」として認められる不動産アドバイザリー&サービス企業を目指して、国内約1,100名を超えるプロフェッショナルが、最適かつ的確な不動産ソリューションを中立的な立場で提供いたします。
詳細につきましては日本国内ホームページwww.cbre.co.jp をご覧ください。 公式Twitterアカウント:@cbrejapan

CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社です(2018年の売上ベース)。全世界で90,000人を超える従業員、約480カ所以上の拠点(系列会社および提携先は除く)を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。

写真は、リサーチ エグゼクティブディレクターの大久保寛氏。
CBREのリサーチ部門の責任者として、オフィス、物流施設、商業施設の賃貸市場ならびに売買市場のリサーチ業務を統括。製鉄会社および投資銀行勤務を経て1997年から2013年まで証券アナリストとして株式リサーチ業務に従事。2000年からはJREITを中心に不動産セクターを担当。UBS証券、ゴールドマンサックス証券、マッコーリーキャピタル証券、みずほ証券を経て、2013年10月より現職。

著者紹介

連載CBREのリサーチ部門がお届け!~世界の不動産市場の最新情報

※本連載は 『BZ空間誌 2018年春季号』掲載記事掲載当時のものです。
※本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本文書に基づいて行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧