相続財産の評価額…「売買価額からの逆算」を求めた事例に判決

相続財産の評価に関連して、このほど、税務調査にも影響が及ぶであろう裁判事例が明らかになりました。具体的な内容としては、貸宅地の相続税評価をめぐり、税務署の評価は高すぎるとして納税者が争った事案(平成30年1月4日裁決)です。相続税やその税務調査の実態に詳しい、税理士の服部誠が解説します。

買取業者への売買価額からの逆算は認められるのか?

この事案では当初、国税庁の財産評価基本通達に基づき、納税者が更地価額の3割で評価した金額(約2億1900万円)で相続税を申告していました。相続後は、一括して買取業者に売却。その売買金額をもとに時点修正し、更正の請求をしたところ、税務署はそれを却下したのです。

 

そうした経緯を経て、裁判で争うこととなりました。

「主張は認められず」…本事案の争点と裁決のポイント

問題になったのは、私道を含む貸宅地7筆、約980㎡の宅地です。納税者は、宅地を個別に管理して売却処分することがわずらわしいと感じ、相続当初から一括して売却することを考えていました。

 

実際、平成26年になって買取業者に売却することを決め、ほかの買取業者からも「買付証明」をもらったうえで、全体を9800万円にて売却しました。納税者はこの金額をもとに、国土交通省が公表している地価の平均変動率を用いて相続時点の金額を逆算し、払い過ぎた相続税の還付を受けようと更正の請求をしたわけです。

 

納税者の主張は次の通りです。

 

・貸宅地を求める需要者は底地の買取業者に限定されることも踏まえると、時点修正した主張額は、本件相続開始日における本件各土地の時価を示すものである。

・したがって、財産評価基本通達を適用することが著しく不適当と認められる特別の事情がある。

 

しかし、国税不服審判所は、買取業者について次のように指摘しました。

 

① 借地権割合60%(底地割合40%)の地域で更地価格の10%程度で買取価格を決定していること。

 

② 買取後1年以内に4筆を借地権者に売却していること。

 

③ その時の金額は買取価格の1.5倍以上であったこと。

 

こうした点を踏まえ、国税不服審判所は次のように判断しました。

 

・納税者が借地権者と個別に交渉し売却することが不可能であったものとはいえない。

・その取引方法を底地の買取業者に対する一括売却に限定するような事情も認められない。

・買取業者に売ったから特定多数の当事者間での自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額を下回ることとなった。

・つまり、買取業者に売却した価額は時価ではないといえる。

 

このような解釈に基づき、納税者の言い分を退けたのです。

過去には他の裁判事例もあったが…

貸宅地の相続税評価にあたって「特別の事情」が認められたケースとしては、“借地権付きのマンションの底地”を扱った事案があります(平成9年12月11日裁決)。この事案では、区分所有の建物とともに借地権を持つ人が多いため、更地に戻る可能性が著しく低いとして、特別の事情が認められています。

 

しかし、ただ単に価額が低いだけでは、財産評価基本通達の適用について不適当と認めてもらうのは難しいのが現実です。今回、紹介した事案を参考に、相続税評価および税務調査のポイントとして押さえておきましょう。

 

 

服部 誠

税理士法人レガート 代表社員・税理士

 

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税理士法人レガート 代表社員・税理士

昭和34年1月生まれ。中央大学商学部卒。昭和58年6月税理士登録。
人と人とのつながりを大切にした「誠実な対応」「迅速な対応」「正確な対応」をモットーに、税・財務の専門家として、個人の資産運用や相続・事業承継に関するコンサルティング、相続申告業務において多数の実績を持つ。相続申告・贈与申告・譲渡申告等の関与件数は1,200件を超え、その経験を基に全国での講演活動や書籍などの執筆活動も行っている。

著者紹介

連載“争続”回避、税務調査対応・・・専門税理士が教える「賢い相続対策」

本記事は、『税理士法人レガート』ホームページのコラムを抜粋、一部改変したものです。

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