「キャッシュレス社会」アメリカ…入居者の審査はどうする?

アメリカ不動産投資の魅力というと、「キャッシュフロー」を最大化できる点があげられるでしょう。そのためには、国内不動産投資と同様に、物件の価値を見極める「目利き」が必要となります。そこで重要となるのが、物件を正しく目利きする「アメリカ人の目」を持つことです。本記事では、書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』より一部を抜粋し、「キャッシュレス社会」アメリカにおける、物件の購入・賃貸時の入居者の審査について解説します。

アメリカ不動産の「原状回復義務」は比較的平易

◆アメリカの賃貸契約、原状回復義務

 

日本では住宅の賃貸契約は通常2年単位ですが、アメリカの場合は1年単位です。管理にとくに問題がなければ、そこで更新をする入居者が多いのですが、逆にいうと、管理に問題があると1年で(あるいはそれを待たずに)さっさと出て行ってしまいます。

 

管理に問題がなければ、数回は契約更新となることが普通ですが、本連載第7回にも述べたように、アメリカ人は引っ越しが好きなので、賃貸物件の平均的な入居期間は、3~4年ではないでしょうか(関連記事『米国不動産の中古物件価格が「適性水準」を維持しているワケ』参照)。

 

ちなみに、アメリカでは引っ越しにかかる費用は、日本と比べて格段に安いのです。まず不動産契約の面では「礼金」というシステムがないので、一カ月分の家賃+一カ月分のデポジットがあれば引っ越せます。また引っ越し作業についても、場所がそんなに遠くなければ、荷物を積める大きな車を持っている友だちに手伝ってもらったりして、自前でやるのが普通です。引っ越し費用が安いことも、アメリカ人が引っ越し好きな理由かもしれません。

 

なお、退去の際には、日本と同様の原状回復義務があります。しかし、アメリカ人はDIY好きなので、賃貸であっても、平気で釘を打ったり、ペンキで壁の色を塗り替えたりする人が多数派です。そのため、原状回復義務といっても、日本ほど細かいところまでは求められないのが普通です。オーナーの方でも、釘の打ち跡くらいは残っていても、まあいいかと、直さずにそのまま次の入居者に貸すことはよくあります。

 

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こういった、アメリカで求められる原状回復のレベル感も、やはり日本人オーナーにはつかみにくいところだと思われますので、現地管理会社との連絡を密にしながら、最適なレベル感のアドバイスしてもらった方がいいでしょう。

 

◆更新時の賃料値上げについて

 

アメリカでは、1年ごとの契約更新の際、賃料を値上げすることが普通です。値上げの方法には、基本的に二つのパターンがあり、一つは毎年◯ドル値上げするというように、金額ベースでの値上げがなされるもの、もう一つは、◯%上げるというように、率で示されているものです。これには、物価上昇率を考慮する条項を入れる場合もあります。

 

そして、毎年家賃が上がることは、アメリカ人の感覚では当然のことです。アメリカの物価上昇率は2%前後で推移していますので、家賃が毎年1~2%程度上がっても、それが当たり前だと、一般的には思われます。

 

ただし、あまりにも家賃が上がりすぎると低所得層の不利益が大きくなりすぎるため、エリアによっては都市部でレントコントロール(家賃規制)が導入されているところもあります。たとえばロサンゼルスでは、物件の条件はありますが、家賃値上げ率の上限が3%とされます。逆に言うと、レントコントロールが導入されているロサンゼルスでも毎年3%は家賃を上げてもいい、ということです。

 

物件を購入する際には、その都市でレントコントロールがあるかないかは、確認した方がいいでしょう。

融資の判断材料となる「クレジットスコア」とは?

◆クレジットスコアと空室率のトレードオフ

 

現在のアメリカでは、賃貸物件の空室率は6%程度、稼働率は94%程度です。そのため、成長しているエリアで、きちんとリノベーションされた物件を購入し、適正な賃料を設定していれば、空室が長く続くことはまず考えられません。そのため、オーナー側も「誰でもいいから入居してほしい」とは思わず、入居に際しての審査も、ある程度厳密に行われるのが普通です。

 

アメリカの入居審査で特徴的なのがクレジットスコアのチェックです。まず、前提としてアメリカはキャッシュレス社会であり、スーパーでの買い物、カフェでの食事、ガソリンスタンドなど、日常生活のあらゆる支払いを、クレジットカードまたはパーソナルチェック(小切手)でおこなうのが普通です。

 

パーソナルチェックの利用は昔に比べれば減り、大部分はクレジットカードになっていますが、まだ使われる場面もあります。現金はあまり使用されず、少額の買い物で100ドル紙幣を使うと、受け取りを拒否されることさえあります。

 

クレジットカードやパーソナルチェックでの支払いはカード会社や銀行に支払いの記録が残ります。その他、公共料金、家賃、医療費、ローン返済、学費、税金など、個人の金融上の記録がすべてまとめられ、「クレジットヒストリー(信用履歴)」として、クレジット・ビューロー(Credit Bureau)という個人信用調査機関に保管されます。クレジットヒストリーという名前から、よく日本人は、クレジットカードの使用履歴かと勘違いしますが、それも含めた、個人のすべての金融履歴です。

 

クレジット・ビューローでは、記録されたクレジットヒストリーをチェックして、借入の比率や借入期間、返済履歴などによって、その人ごとに得点をつけます。これが「クレジットスコア」です。

 

クレジットスコアは、極めて厳密なものであり、その人の「信用」を測るための指標として、アメリカでは広く利用されています。個人がローンを組む場合や、賃貸住宅を借りる場合は、必ずクレジットスコアがチェックされ、一定の点数未満だと融資が受けられなかったり、家が借りられなかったりします。

 

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日本では「年収いくら」とか勤務先といった情報だけで審査をしますが、いくら現在の年収が高くても、大企業に勤めていても、クレジットスコアが低ければ、アメリカでは家を借りることを断られる場合が多いのです。しかし、デポジットを多く支払うといった交渉をして、入居が可能になることもあります。ここでもアメリカは交渉社会です。

 

賃貸物件の入居者を審査する際に、クレジットスコアの基準を高くすれば、いわゆる属性のよい入居者だけを選ぶことができますが、空室率は上がるでしょう。逆に基準を下げれば、入居が可能となる人は増えますが、入居者の質が落ちる可能性があります。リーシングの最初の段階では、とりあえず管理会社に任せても、もし、入居率が悪い場合は、オーナーとして、その点の見直しを検討しても良いかもしれません。

 

ちなみに、私たちでこれまでに販売した物件の場合、その9割程度は、日本のお客様が購入して決済(所有権移転)をするタイミングで、すでに賃貸の入居者がいる状態です。また、残りの1割についても、決済直後には、ほぼすぐに入居者が決まります。つまり、ほぼすべての物件で、入居者が付いた状態での販売となっており、オーナー様にとっては、初期段階での入居者付けの苦労は不要でした(もちろん、今後は状況が変わるかもしれません)。

 

 

ブロドスキ・ザクリ

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 エグゼクティブコンサルタント

 

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 エグゼクティブコンサルタント

アメリカでの大型住宅用土地の仕入れ・開発・販売などを経験し、豊富な知識を持つ不動産投資のプロフェッショナル。
米国経済の動向を肌感覚として理解しており、実際の物件管理、賃貸・売買実需状況を含めた、トータルなソリューションを分かりやすく解説。日本に10年間在住、フランクなバイリンガル。

著者紹介

連載米国の不動産屋が語る!日本人が絶対に知らない「アメリカ不動産投資」の話

本連載は、2019年3月13日刊行の書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

高山 吏司
ブロドスキ・ザクリ
豊岡 昂平

幻冬舎メディアコンサルティング

2年間で約700棟の物件を仲介する今もっとも注目の最強集団が 本邦初公開の知識を惜しげもなく明かす! アメリカ不動産投資の知名度は、以前と比べれば上がっているとは言え、やはり「投資目的で、海外の不動産を購入する」…

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