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和室と「シーリングライト」は合わない？
◆玄関には「人感センター」が付いたLED照明を付ける
照明に関して行なっている私の工夫は、かなり特徴があるかと思います。人が入り口に近づくと自動で点灯する照明を付けているからです。蛍光灯のような細長いタイプはダメなのですが、電球式であれば人感センサーが付いた電球があり、値段も1000円ほどで購入できます。注意点としては、設置箇所が斜め向きのタイプだとうまくはまらないので、下向きに付けられる器具で設置することです。ただ、昔の家だったらほぼ下向きなので、問題ないはずです。
築年数が浅い部屋の場合は、斜めになった「ミニクリプトン」（口径E－17）が使われることも多いですが、小ぶりなのに値段が高いです。普通の電球の口径は「E－26」です。ホームセンターなどで購入すれば返品もできますが、ネットで購入すると返品ができないので気をつけてください。
なお、アパートの場合、引っ掛けシーリングにLED照明を付けます。YAMAZENのものであれば、人感センサー付きでも4000円ほどで付けられるので強くおすすめします。これだけでも印象がかなりよくなります。
また、部屋の照明は、古い物件を買うと、引っ掛けシーリングから紐が伸びて照明からぶら下がっているタイプが多いですが、天井が狭く見えるため、必ずシーリングライトに換えましょう。
一見、和室はシーリングライトは合わないように思えますが、そんなことはありません。シーリングライトとカーペットに換えるだけでも部屋の雰囲気がぐんとよくなります。
最近はLEDのシーリングも安くなっており、アイリスオーヤマ製のリモコン付きLEDシーリングライトもおすすめです。メーカー保証は1年ですが、24時間付けていても2〜3年は持ちます。ホームセンターのオリジナルブランドであれば、セールの時期で3980円くらいまで値下がりします。ネットでも購入ができます。
ちなみに、外の蛍光灯の交換を業者に設置を依頼すると、200円くらいの蛍光灯を取り付けるだけでも3000〜4000円かかるので、物件に行くタイミングが合えば自分で作業するに越したことはありません。
まずは家賃を極端に下げて、一刻も早く満室に
◆広告料を増やすよりも「家賃の値下げ」や「設備の向上」を図る
地方の築古物件の場合、ここまで紹介してきたノウハウを駆使しても、入居が決まらないケースもあります。そんなときに行ないがちなのが、「管理会社への広告料を2倍にする」ということです。広告料を2倍にすると、たしかに管理会社は「がんばります」とはいってくれます。しかし私の経験上、実際の成果として出てくることはそれほど多くありません。
ですから、広告料を増やすことよりも、「家賃を下げる」「設備を充実させる」ことに力を注いでください。
「売却を考えるのであれば賃料を下げていいのか？」と思う人もいるでしょうが、まずはキャッシュフローが大事です。全室満室にすることを最優先にしてください。空室がある場合、まずは家賃を極端に下げて一刻も早く満室にしましょう。そこから段階的に家賃を上げていけばいいのです。
ただし、「管理会社への広告料を増やしても効果がない」と書きましたが、同じ地方でも、投資家が多い地域などでは効果があります。田舎はライバルが弱いので賃料を下げれば満室にできますが、投資家が多いエリアはドラクエでいうところのライバルのレベルが中ボスや大ボスに上がります。そのため、賃料を下げれば満室にできるという簡単な図式は成り立ちません。
◆賃料と共益費を分けて記載して、上位表示させる
もうひとつ、満室にするための大切なポイントがあります。それは「賃料と共益費を分けて記載する」ということです。
例えば、HOME'Sで検索すると賃料順で表示されます。賃料と共益費のトータルが2万9000円だったとして、「賃料2万9000円」で掲載すると、なかなか上位に表示されません。
しかし、「賃料2万円（＋共益費9000円）」にすると、一番はじめのほうに表示されます。これだけで物件情報を見る人の数がぐんと増えるのです。
以前、「最初の3か月だけ1万円くらい安くするのはダメですか？」と管理会社に聞いたところ、「うちの会社の基準だと1年は継続しないとダメです」といわれたことがあります。そのため、たとえ賃料を大きく下げても、入居者が決まることが優先です。1年以内に退去したらペナルティが発生するようにすればいいのです。それだったら物件を売るときにも影響は出ません。
また初期費用を無料にするのも効果的です。賃料を下げることよりインパクトはありませんが、入居者が最終的なジャッジをする際に大きな要素となります。ただ、初期費用ゼロだと、入居者の質が悪くなる恐れがあり、管理会社も嫌がることが多いでしょう。そんなときは、仲介手数料を半額にする、敷礼をゼロにする、保証会社契約をマストにするなどの工夫をするといいでしょう。
黒崎 裕之
