やり手大家が実践する「築古物件の和室」の印象をよくする方法

不動産投資では、空室リスクをいかに低減させるかが重要なポイントとなります。入居者を逃してしまう最大の要因となり得るのが「部屋内部の汚さ」です。本記事では、地域最安値の賃料を維持しつつ、入居者を逃さない低コスト修繕術を紹介します。※本記事は、書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』(日本実業出版社)から一部を抜粋したものです。

和室と「シーリングライト」は合わない?

◆玄関には「人感センター」が付いたLED照明を付ける

 

照明に関して行なっている私の工夫は、かなり特徴があるかと思います。人が入り口に近づくと自動で点灯する照明を付けているからです。蛍光灯のような細長いタイプはダメなのですが、電球式であれば人感センサーが付いた電球があり、値段も1000円ほどで購入できます。注意点としては、設置箇所が斜め向きのタイプだとうまくはまらないので、下向きに付けられる器具で設置することです。ただ、昔の家だったらほぼ下向きなので、問題ないはずです。

 

築年数が浅い部屋の場合は、斜めになった「ミニクリプトン」(口径E-17)が使われることも多いですが、小ぶりなのに値段が高いです。普通の電球の口径は「E-26」です。ホームセンターなどで購入すれば返品もできますが、ネットで購入すると返品ができないので気をつけてください。

 

なお、アパートの場合、引っ掛けシーリングにLED照明を付けます。YAMAZENのものであれば、人感センサー付きでも4000円ほどで付けられるので強くおすすめします。これだけでも印象がかなりよくなります。

 

 

また、部屋の照明は、古い物件を買うと、引っ掛けシーリングから紐が伸びて照明からぶら下がっているタイプが多いですが、天井が狭く見えるため、必ずシーリングライトに換えましょう。 

 

一見、和室はシーリングライトは合わないように思えますが、そんなことはありません。シーリングライトとカーペットに換えるだけでも部屋の雰囲気がぐんとよくなります。

 

最近はLEDのシーリングも安くなっており、アイリスオーヤマ製のリモコン付きLEDシーリングライトもおすすめです。メーカー保証は1年ですが、24時間付けていても2〜3年は持ちます。ホームセンターのオリジナルブランドであれば、セールの時期で3980円くらいまで値下がりします。ネットでも購入ができます。

 

ちなみに、外の蛍光灯の交換を業者に設置を依頼すると、200円くらいの蛍光灯を取り付けるだけでも3000〜4000円かかるので、物件に行くタイミングが合えば自分で作業するに越したことはありません。

まずは家賃を極端に下げて、一刻も早く満室に

◆広告料を増やすよりも「家賃の値下げ」や「設備の向上」を図る

 

地方の築古物件の場合、ここまで紹介してきたノウハウを駆使しても、入居が決まらないケースもあります。そんなときに行ないがちなのが、「管理会社への広告料を2倍にする」ということです。広告料を2倍にすると、たしかに管理会社は「がんばります」とはいってくれます。しかし私の経験上、実際の成果として出てくることはそれほど多くありません。

 

ですから、広告料を増やすことよりも、「家賃を下げる」「設備を充実させる」ことに力を注いでください。

 

「売却を考えるのであれば賃料を下げていいのか?」と思う人もいるでしょうが、まずはキャッシュフローが大事です。全室満室にすることを最優先にしてください。空室がある場合、まずは家賃を極端に下げて一刻も早く満室にしましょう。そこから段階的に家賃を上げていけばいいのです。

 

ただし、「管理会社への広告料を増やしても効果がない」と書きましたが、同じ地方でも、投資家が多い地域などでは効果があります。田舎はライバルが弱いので賃料を下げれば満室にできますが、投資家が多いエリアはドラクエでいうところのライバルのレベルが中ボスや大ボスに上がります。そのため、賃料を下げれば満室にできるという簡単な図式は成り立ちません。

 

◆賃料と共益費を分けて記載して、上位表示させる

 

もうひとつ、満室にするための大切なポイントがあります。それは「賃料と共益費を分けて記載する」ということです。

 

例えば、HOME'Sで検索すると賃料順で表示されます。賃料と共益費のトータルが2万9000円だったとして、「賃料2万9000円」で掲載すると、なかなか上位に表示されません。

 

しかし、「賃料2万円(+共益費9000円)」にすると、一番はじめのほうに表示されます。これだけで物件情報を見る人の数がぐんと増えるのです。

 

以前、「最初の3か月だけ1万円くらい安くするのはダメですか?」と管理会社に聞いたところ、「うちの会社の基準だと1年は継続しないとダメです」といわれたことがあります。そのため、たとえ賃料を大きく下げても、入居者が決まることが優先です。1年以内に退去したらペナルティが発生するようにすればいいのです。それだったら物件を売るときにも影響は出ません。

 

また初期費用を無料にするのも効果的です。賃料を下げることよりインパクトはありませんが、入居者が最終的なジャッジをする際に大きな要素となります。ただ、初期費用ゼロだと、入居者の質が悪くなる恐れがあり、管理会社も嫌がることが多いでしょう。そんなときは、仲介手数料を半額にする、敷礼をゼロにする、保証会社契約をマストにするなどの工夫をするといいでしょう。

 

 

黒崎 裕之

 

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現役不動産営業マン兼、低リスク・高利回りで不動産を運用する個人投資家。
不動産投資コミュニティ「Zero One Club」主宰。
石川県金沢市出身。家業が不動産を扱っていたが、過去に家族が不動産の取り扱いに失敗し1億円を超える相続税を課され、その支払いに大変苦労した。その経験から、同じ轍を踏むまいと上京後に不動産の世界に飛び込んだ大手総合不動産会社の現役社員。「買う人の気持ちがわかる営業マン」として数々の営業成績を残す。新築マンション販売時は、常に全社10位以内の上位成績を誇り、半期での営業成績トップも複数回記録。
個人投資家としては自己資金を使わずに不動産投資をはじめ、現在10棟50室、借入9000万円、平均利回り30%で運用中。ただ売るだけでなく、不動産を買う側の心理理解にも努めるべく不動産投資を実践している。

●6月に出版しました
100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

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著者紹介

連載現役不動産営業マンが教える! 超高利回り「地方・ボロボロ一戸建て」投資術

本連載は、2018年6月1日刊行の書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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黒崎 裕之

日本実業出版社

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