格安ボロ物件の修繕…郵便受けを「ステンレス製」にすべき理由

不動産投資では、空室リスクをいかに低減させるかが重要なポイントとなります。入居者を逃してしまう最大の要因となり得るのが「部屋内部の汚さ」です。本記事では、地域最安値の賃料を維持しつつ、入居者を逃さない低コスト修繕術を紹介します。※本記事は、書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』(日本実業出版社)から一部を抜粋したものです。

修理 or 交換…どちらがコスパがよいか、必ず確認を

◆エアコンの交換は中古でもOK

 

通常、エアコンは6畳用は設置費用込で7万円弱かかります。中古設置費用込の場合は3万5000円程度です(中古購入の場合、機械なので7年以内が望ましいです)。インターネットでエリアに対応しているエアコンの中古ショップを探して交換します。なければ、エリアで安いエアコン工事会社を探して対応します。「エアコン、回収、無料」 で検索して、エアコンの無料取り外し、かつ取り付けを安く行なってくれるところを探すのです。エアコンの無料取り付けは、プロパンガス業者ができるケースもあるので、まずは一度聞いてみましょう。

 

 

エアコンの交換のタイミングですが、よく冷えない、温まらないのはガスが抜けているのが原因です。これは3万円くらいで修理できますが、それならば中古で状態のいいエアコンに交換することをおすすめします。

 

中古のエアコンを買う方法は、インターネットで中古エアコンを探すのも手ですが、ヤフオクでエアコン回収業者を探して、「回収したての中古がほしい」と直接依頼するのがいいでしょう。なお、既存のエアコンが壊れていても、買取価格は3000〜5000円程度にはなります。また、エアコンのリモコンだけが壊れているケースもあります。リモコンを買い替える必要がありますが、安すぎるものは使いにくいので、メーカー問わずに使用できる1300円くらいのエルパ製をおすすめします。

 

◆郵便受けはステンレスに換える

 

古い物件の場合、郵便受けが古くさくサビていることが大半です。ステンレス製のものに換えることをおすすめします。ホームセンター・カインズホーム(埼玉県をはじめ首都圏中心の展開ですが、愛知県や岡山県にも進出しています)であれば、シンプルなデザインのステンレスのダイヤルロックのものが1個3000円ほどで売っています。

 

 

また戸建ての場合、実需向けに売られているかわいいデザインの郵便受けに換えるのも有効です。こちらも3000円ほどで買えるので、インターネット通販でチェックしてみるのもいいでしょう。

 

◆カラーモニターフォンの導入は、不動産会社に相談してから

 

カラーモニターフォンへの交換を検討する場合は、交換する前にまずそれによって賃料が上がるのかどうかを不動産会社にヒアリングします。もし「上がります」といわれたら導入しましょう。「必要ないです」といわれた場合は導入しません。私の場合、2LDK・4万円の物件でも導入しないことがあります。

 

また最近は、プロパンガス会社が無料でカラーモニターフォンを入れてくれるケースも増えています。

 

なるべくコストを抑えたいなら「自己交換」を検討

◆洗面台の交換

 

交換する洗面台はシャワー水栓のものが主流です。価格は2万5000円程度です。鏡部分と洗面部分が分かれていることが多いので注意しましょう。

 

 

なお、洗面鏡が割れたり腐食したりしている場合も交換します。同サイズのものをホームセンターで探して購入し、交換します。鏡のサイズが大きくなるほど単価が上がります。背面を接着テープで止めているケースがあるので、針金で接着部分を切ります。外し方、設置方法はYouTubeに多くの動画があるので、参考にしてください。

 

◆ウォシュレットは脱臭機能付きのものを選ぶ

 

ウォシュレットにも種類はいろいろありますが、脱臭機能が付いたものを選びましょう。1万3000円くらいで買える東芝製は、節電機能も付いているのでおすすめです。

 

ウォシュレットの取り付け方もYouTubeを参考にしてみてください。業者に頼むと、部品代込みで3万5000円くらいかかるので、自分で取り付けるのが望ましいです。もし業者に頼む場合でも、交渉すれば工賃だけで1万円くらいまでは値下げしてもらえるかもしれません。

 

 

もともとウォシュレットが付いている物件で新品に取り替えた場合、地域によって異なりますが、古いほうは燃えないゴミに出すこともできます。サイズ制限があってそのまま捨てられない場合は、インターネット通販でよく切れる電動のこぎりを購入し、小さくして燃えないゴミとして捨てましょう。こうするだけでも粗大ゴミの料金を節約できます。

 

また、ウォシュレットの交換ではなく便座が割れているケースは、便座交換だけで対応できることもあります。その場合はカインズホームで3000円くらいで売っており、安価で容易に交換できます。

 

 

黒崎 裕之

 

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現役不動産営業マン兼、低リスク・高利回りで不動産を運用する個人投資家。
不動産投資コミュニティ「Zero One Club」主宰。
石川県金沢市出身。家業が不動産を扱っていたが、過去に家族が不動産の取り扱いに失敗し1億円を超える相続税を課され、その支払いに大変苦労した。その経験から、同じ轍を踏むまいと上京後に不動産の世界に飛び込んだ大手総合不動産会社の現役社員。「買う人の気持ちがわかる営業マン」として数々の営業成績を残す。新築マンション販売時は、常に全社10位以内の上位成績を誇り、半期での営業成績トップも複数回記録。
個人投資家としては自己資金を使わずに不動産投資をはじめ、現在10棟50室、借入9000万円、平均利回り30%で運用中。ただ売るだけでなく、不動産を買う側の心理理解にも努めるべく不動産投資を実践している。

●6月に出版しました
100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

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著者紹介

連載現役不動産営業マンが教える! 超高利回り「地方・ボロボロ一戸建て」投資術

本連載は、2018年6月1日刊行の書籍『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

黒崎 裕之

日本実業出版社

◎現役不動産営業マン兼投資家が断言、「いま狙うべきは地方の穴場エリア! 」 現役不動産会社の営業マン兼、個人投資家が教える、「自己資金100万円からスタートできる、地方の、しかも人気のないボロ物件で収益を上げる」…

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