日本の不動産管理「全国ご当地ルール」愛知県編

今回は、愛知県特有の賃貸管理ルールを紹介します。※本連載はハウスリンクマネジメント株式会社代表・菅谷太一氏の著書『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』(幻冬舎メディアコンサルティング)より一部を抜粋し、不動産管理のスペシャリストによる「入居付け」の極意を紹介します。

名古屋市は大手不動産会社3社の寡占状態

 愛知県 

 

基本データ

◎人口:753万0506人(平成30年/2018年1月1日)

◎総世帯数:315万8162世帯

◎県庁所在地:名古屋市

 

[図表1]

 

この不動産会社に聞きました!:株式会社S-POINT

管理戸数:5,850戸

管理棟数:547棟

賃貸仲介窓口:10店舗

管理手数料:清掃なしで3.5%清掃付きで5.5%

管理手法:PM式だが賃貸仲介店舗での入居付けが多い。

 

愛知県名古屋市の概要

 

愛知県といえば、自動車産業で有名です。県庁所在地の名古屋市は、東京圏・関西圏に次ぐ名古屋圏の中心都市で中部地方で最大の人口を擁しています。東海道新幹線をはじめとした鉄道網に加え、東名高速などの高速道路網、中部国際空港などの航空網が発達しており、世界でもトップランクに位置付けられている優良企業が数多くあります。

 

※人口世帯数は各都道府県HPより、「平成30年(2018)1月末もしくは1月1日現在」

 

愛知県名古屋市の賃貸動向

 

他社入居付用の賃貸仲介会社向けマイソクが存在しない(つまり他社付けによる文化がない)非常に稀有なエリアです。

 

名古屋はミニミニ、ニッショー、エイブルという大手不動産会社が独占的に賃貸仲介店舗を活用して賃貸管理もしており自社の仲介店舗で入居付け営業を行う文化になっています。

 

名古屋市郊外に関して駅前仲介店舗は大手3社の店舗で占められており、その他の店舗が出店する隙間がないほどの状況です。独占的なエリアであるため、3社とも他社物件を紹介すると自社の入居率が上がらないため他社付けはしない文化になっていますので入居率が低い物件も存在します。

 

 

エリアの文化がそうであるため、大手ハウスメーカー企画のアパート、マンションも名古屋文化を踏襲して、大手3社のうち1社のみにしか賃貸を任せていない状況です。

 

しかしリーマンショック以降不景気により空室が増えました。賃貸市場も崩れて空室率が急上昇しました。そこで一部の大手ハウスメーカーが、入居付けを幅広く一般公開して賃貸仲介会社で客付けできるように仕組みを変えることになり、名古屋の賃貸事情が変わり始めました。

 

とはいえ大手3社については自社のみの仲介であり、他社が紹介できない文化が現在も根強く残っているので広告料が高い物件にしたからといって賃貸仲介会社が増加するわけではありません。

 

また、名古屋の賃貸仲介において仲介店舗を持っているということ、しかも路面店の1階に持っているということが非常に効力を発揮しているので仲介部門を持っていない管理会社の入居付け営業は優先的に紹介してもらえない状態があり、結果入居率は低い状況です。

 

名古屋で物件を保有されている人は、空室を埋めるには物件のスペックを上げていく修繕を検討することや、管理会社との連携を深めていくことが賃貸経営の成功につながっていくのではないでしょうか。

人気の間取りが「1LDK・2LDK」である理由とは?

このエリアではリアプロ(レインズのような、仲介会社が他社の空室状況を確認するサイト)が2、3年前から流行っていますが、大手は参入していません。また、レインズも賃貸で使っている不動産業者はほとんどいません。

 

名古屋市の覚王山は人気エリア、白壁はブランド力があり高所得者が住むエリアです。

 

ここ数年で厳しいエリアになったのが天白区で1万〜2万円台が急増、借り上げが多いため賃料が安くなっています。これは名城大学のキャンパス移動(定員割れなど)で学生需要がなくなっていることが原因とされています。

 

その他の人気のエリアとして、名古屋で主流の沿線は、東山線(東京でいう山手線)、人気の間取りは1LDK、2LDK。1Kは低価格帯で入居付けは可能だが人気は少ないといいます。また、名古屋は比較的安価で自宅を購入できるので、住宅ローンの返済額と同額ぐらいになる3LDKの賃貸需要は非常に人気が低いそうです。

 

[図表2]名古屋港

 

[図表3]名古屋テレビ塔

 メモ  

S–POINTさんの強みは、他社付けをしない名古屋文化において、入居率を向上させるために他社付けも積極的に行うところです。そのため、平均入居率97%とかなり向上しています。三大都市ゆえ不動産売買案件も非常に多く、東京の業者をはじめ大手不動産会社からの管理委託の相談も多く管理戸数は安定的に増加しているそうです。私の経営する会社も取引をしているのですが、非常に丁寧で誠実な会社です。名古屋の賃貸でお困りの際はご相談をお勧めします。

 

 

 

菅谷 太一

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

 

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。新卒で株式会社ミツウロコに入社。プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。平成26年、ハウスリンクマネジメント株式会社設立、現在に至る。

著者紹介

連載人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営

人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル

人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

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