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サブリース家賃の値下げに入金遅れ…どうすればいい？
「お悩みオーナーのQ&A」として、賃貸管理に関するご相談をいただいたオーナーの実際の事例をご紹介します。何に困っており、理由が何であったのかを検証し、その対処方法・改善結果についてケース別に回答しました。
ここ1年間、賃貸管理の相談を単独で受けるようになりましたが、空室対策をはじめとして悩みを抱えるオーナーが多い現実を痛感しました。賃貸管理を行うことで、オーナーの賃貸経営の改善に向けて私の経営する会社が活動し、正常化した案件をいくつか述べさせていただきます。
Q1 サブリース家賃が1年も経たずに値下げされたうえに、入金が遅れています
埼玉県在住Aさんの所有物件
●東京都足立区
●1R×24世帯
●購入金額 1億5500万円
●銀行融資額 1億7000万円
●満室時利回り 6.5％
●サブリース月次保証額 128万円
●借り入調達金利 4.7％（S銀行）
●融資期間 30年
●銀行月次返済額 115万円
区分所有のマンションを一つ持っているのですが、その営業マンから「一棟もののアパートもどうですか？」と勧められて興味が湧きました。特に諸経費を含めてローンが組めて、気軽に一棟アパートの投資ができることと、サブリースによる家賃保証ができるA社に安心を覚え、購入提案を聞いて疑いもせず物件取得に至りました。
ところが購入して1年後から、サブリース金額である128万円の送金が遅れるようになり、現在は2カ月も送金が遅れている状態になってしまいました。
さらには、「サブリース金額の128万円を、115万円に下げさせてください。その代わりS銀行に金利交渉して、銀行金利を下げてもらうように説得しますから！」とA社の担当から電話がありました。
当然ですが、「わずか1年で保証額を下げるなんて！」と憤りました。しかし、相手も折れません。「絶対に納得できない！」と断ったところ、勝手にサブリース金額を下げて送金があり、その3日後にはサブリース家賃改定の通知が届きました。送金も2カ月遅れており非常に困っています。
このままだとA社は「倒産するのでは？」と不安になりました。
A1 まずは現状把握を行い、そして速やかに管理会社の変更をしましょう
このケースは明らかに建築不動産会社と銀行が裏で手を組んでお客様を騙したケースです。サブリース契約のため、全24世帯のうち何部屋が入居しているのかさえ分かりませんが、まずはサブリース家賃がさらに減額される恐れがあるため、オーナーに次の3点の提案をしました。
＜提案＞
●レントロールがどうなっているのか現状を把握するため、賃貸借契約の取得を依頼しました。※サブリース（転貸借契約）のためにオーナーは持っていなかったため。
●返済比率が高すぎるので借り換えを勧めました。
●返済比率が89％と高額なので、ある程度まで運用ができたら金利交渉し、その後に赤字でも売却を検討する方針を立てました。まずは空室を埋める営業に集中して2カ月で満室、1年後に金利交渉という流れを作りました。
＜Aさんからの声＞
管理会社を変更して1カ月足らずで満室となりました。また、従前の管理会社の担当者が退職し、その後に電話番号だけを残し、ほとんどの社員が失踪して会社が倒産した事実を知りました。
こんなことになるのなら、もっと早いうちから管理会社を変更しておけばよかったと悔やまれてなりません。この物件はある程度のところまで保有したら売却したいと思っています。
駅から遠い狭小ワンルームの空室が長い間埋まらない…
Q2 駅から遠い狭小ワンルームで、入居がなかなか決まりません
神奈川県在住Bさんの所有物件
●神奈川県相模原市
●1R×28世帯
●購入金額 1億800万円
●銀行融資額 フルローン
●満室時利回り 10.12％
●借り入調達金利 2.9％
●融資期間 30年
●銀行月次返済額 44.9万円
物件を購入後、近くの大手仲介会社へ管理を任せました。空室が2室ありましたが、12月に管理がスタートして現在は4月になりますが、需要期になっても空室の案内がまったくなく入居が決まりませんでした。
何が問題で空室が埋まらないのか分からず、とても不安になりました。やはり立地だったのでしょうか？
頼んでいる管理会社からは、修繕や募集条件についての具体的な提案は何もありません。このままずっと空室が埋まらなかったらどうしようという不安におそわれています。
A2 問題点を洗い出して、募集条件の見直し・室内修繕を行います
この物件は駅から遠く、また室内面積が15㎡と狭小です。そのため、条件の差別化が必要ですが、他の物件と比較しても募集条件に乖離があるという状況です。また、室内リフォームが中途半端な状態、なにより洗濯機置き場が室外になっているため入居者が限られてきてしまいます。
私からの提案としては、次の五つを考えました。
＜提案＞
●室内修繕の提案。室外の洗濯機置き場を室内へ移動させる工事の提案。
●プロパンガス会社変更によりコストコントロール。
●幅広いリーシング営業。この物件はほとんど周知されておらず、募集も管理会社の自社店舗のみ。賃貸仲介会社が自社で空室情報を囲っており、ほとんどインターネットで周知がされていません。
●初期費用を安くし、それほど自己資金を持ち合わせていない人でも入居できるよう、入居の門戸を開く提案。
JR横浜線の某駅から徒歩20分という、あまり条件の良くないアパートですが、首都圏（新宿・渋谷・町田）からの集客が見込めるので早期満室は可能という方針を立てました。
＜Bさんからの声＞
管理会社を変更して少しずつお部屋が埋まっていきました。幅広くリーシングをしてくれるので成約が早く有難いと思います。
高い手数料・修繕費を払っても仕事をしない管理会社
Q3 管理会社の手数料が高い割に仕事をしてくれません！
東京都在住Cさんの所有物件
●東京都北区
●3LDK×14世帯
●購入金額 2億9600万円
●銀行融資額 2億6600万円
●満室時利回り 8.5％
●借り入調達金利 2％
●融資期間 35年
●銀行月次返済額 88.1万円
現在、大手の不動産管理会社より一棟マンションを購入し、その後の賃貸管理を任せています。マンションの築年数が47年と老朽化しているため修繕する機会がよくあります。
最初はよく分からなかったのですが、運営をしていくうちに修繕費、及び手数料が「相場より高い！」と感じるようになりました。担当が代わり、知識もなくレスポンスも悪いので、管理会社に対して大きな不満を覚えます。
A3 築古物件に修繕はつきもの。なるべくコストを抑えた修繕計画を立てましょう
取得されたマンションは築古ではあるものの、東京23区内であるため、十分に入居付けは見込めるエリアと判断しました。ただし、築年数からしても修繕が多岐にわたって迫られる物件であることと、保有予想期間がそれほど長くないため、あらかじめコストを抑えた修繕を提案しました。
＜提案＞
●間取りも58㎡と広いのでペット可物件、外国籍可、敷金・礼金を0で募集の門戸を広げることに注力し、少しでも高い家賃にできるように心がけました。
●築年数から今後の保有期間はそれほど長期ではないと判断し、お金（経費）をかけずに運営できるよう建物管理コスト、募集コストを設定しました。
＜Cさんからの声＞
管理会社を変更し、しっかり対応してくれるので安心しています。また、幅広くリーシングもしてくれるので成約が早く、とても助かっています。
菅谷 太一
ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士／液化石油ガス設備士／丙種ガス主任技術者
