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明らかに修繕が必要なのに何も提案してこない管理会社
Q：需要期を含めて半年も入居が決まらず、このまま空室が続くと思うと不安です
東京都在住Dさんの所有物件
●東京都青梅市
●1R×21世帯＋オーナールーム
●購入金額 6000万円
●銀行融資額 残債無し
●満室時利回り 12％
昔から知っている地元の仲介会社に管理を任せていましたが、ここ最近は空室が決まらなくなってきました。特にこの半年は空室6室が決まらないまま、春の需要期が終わってしまったのです。
既存の管理会社からは修繕や募集についての提案もなく、別の管理会社にお部屋を見てもらったところ、空室の1部屋はリビングの床が抜けていて、とても募集できる状態ではないとの話でした。それで既存の管理会社に対して不信感を覚えるようになりました。このまま空室が続くのではないかと思うと不安でたまりません。
A：リーシングの反響が広がるように条件の見直しは必須。また幅広い周知活動を行います
物件を拝見したところ、駅からは5分と近いものの室内修繕のレベルが低く、たとえ内見があったとしても成約の見込みは薄いと感じられました。
東京郊外の青梅線ですが、外国人の需要もあるので幅広い周知活動をすれば成約できます。ただし、既存の管理会社は募集マイソクを作成してポータルサイトに掲載をしているのみです。それだけでは弱く、より多くの賃貸仲介店に知ってもらう必要があります。
加えて家賃以外のところでリーシングの反響が広がるように、敷金・礼金0、保証会社経費をオーナーが持つ、フリーレントなどといった条件の見直しが必至です。そのため以下の三つの提案を行いました。
＜提案＞
●修繕提案（床鳴りが酷く、即入居ができない状態）。
●幅広いリーシング営業。この物件の周知はほとんどなされておらず、管理会社の自社店舗だけで募集されており、仲介会社がほとんど認知していません。
●初期費用を安くし、入居の門戸を広げる提案を実施。
問題なく満室に持っていける予想を立てましたが、実際1カ月半で空室の6室が埋まりました。半年間まったく動きのなかった部屋が満室になったこともあり、オーナーに喜んでいただけました。
＜Dさんからの声＞
管理会社を変更して本当によかったです。空室を埋められるのか心配でしたが、少しずつ埋まりました。成約が早いのはリーシングのおかげです。
修繕提案ばかりで、入居者募集をしてくれない管理会社
Q：物件を取得したものの周辺の物件が空室だらけ。30室中11室の空室がまったく埋まりません！
東京都在住Eさんの所有物件
●東京都八王子市
●1R×30世帯
●購入金額 9000万円
●銀行融資額 9000万円（フルローン）
●満室時利回り 12％
●借り入調達金利 1.75％
●融資期間 25年
●銀行月次返済額 37万円
購入した不動産仲介会社からの紹介で、某社に賃貸管理を任せたところ、3カ月間、まったく入居が決まらない状況が続きました。購入前に近隣にあった大学の一部が移転したので賃貸は多少厳しいと聞いていましたが、ここまで決まらないとは想像できませんでした。
管理会社の変更も考えたのですが、具体的にどうしたら決まるのかを聞いても教えてくれず、高額な修繕提案しかしてこないため不安を覚えます。管理会社の選定もできず二の足を踏んでいます。
A：低コストリフォームを実施したうえ、周辺の賃貸仲介会社に物件をしっかり周知させましょう
近隣にある大学の一部移転で1Rの空室が増え、入居者の獲得競争が激しいエリアです。ただし、八王子は学生の街でもあり、きちんとした募集条件を設定して幅広く営業すれば成果が出ると判断し、オーナーに次の提案をしました。
＜提案＞
●空室が11室と多く、リフォームコストも馬鹿になりません。そのため、簡易の表層リフォームできれいなお部屋を演出しました。
●幅広いリーシング営業をしました。この物件はほとんど周知がされておらず、管理会社の自社店舗だけで募集されており、仲介会社がほとんど認知していなかったのです。
●広告料、FR（フリーレント）を3カ月に設定。初期費用を安くし、入居の門戸を広げる提案を行いました。
競争の激しいエリアという問題もあり、入居付けには不安もありましたが、結果的に1カ月半で6室、2カ月で11室の入居が決まり、オーナーから感謝のお言葉をいただきました。
＜Eさんの声＞
管理会社を変更して、本当に空室を埋められるのか正直心配だったのが、少しずつお部屋が埋まっていきました。幅広くリーシングをしてくれるので成約が早くありがたいと思います。
菅谷 太一
ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士／液化石油ガス設備士／丙種ガス主任技術者
