日本の不動産管理「全国ご当地ルール」大阪府・福岡県編

今回は、大阪府・福岡県特有の賃貸管理ルールを紹介します。※本連載はハウスリンクマネジメント株式会社代表・菅谷太一氏の著書『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』(幻冬舎メディアコンサルティング)より一部を抜粋し、不動産管理のスペシャリストによる「入居付け」の極意を紹介します。

賃貸需要旺盛だが、マーケットが特殊な京阪神エリア

 大阪府 

 

基本データ

◎人口:883万0955人(平成30年/2018年1月1日)

◎総世帯数:400万5179世帯

◎県庁所在地:大阪市

 

[図表1]

 

この不動産会社に聞きました!:大和財託株式会社

管理戸数:3,190戸

管理棟数:180棟

賃貸仲介窓口:なし

管理手数料:5%

管理手法:京都市~大阪~神戸市あたりまでが管理対象エリアとなり、大阪の独特の文化と環境の中で賃貸付けができる独自のノウハウを構築。

 

大阪府大阪市の概要

 

大阪府は東京、神奈川県に次いで3番目の人口規模を持ち、人口密度では東京都に次いで2番目という賃貸ニーズの見込めるエリアです。府庁所在地である大阪市は、大阪湾に面しており市内を複数の川が貫流することから「水の都」と呼ばれています。近年ではインバウンドニーズも高く、訪日外国人客で活況を呈しており、大阪市内ではホテルの建設ラッシュが続いています。

 

※人口世帯数は各都道府県HPより、「平成30年(2018)1月末もしくは1月1日現在」

 

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大阪府大阪市を中心とした京阪神エリアの賃貸動向

 

京阪神エリア(京阪神都市圏の人口は約1900万人)は、大阪市を中心に電車で30分程度で行き来できる非常に利便性の高い一大都市群です。賃貸需要も旺盛ですが、地域によっては需給バランスが崩れて特定の間取りの入居付けが難しいなど、賃貸マーケットが特殊だといえます。

 

まず、大阪市及びその周辺エリアの賃貸需要をいえば、単身向け物件の供給が非常に多く、賃貸激戦区となっています。地の利がある不動産会社でなければ入居付けを向上させるのは難しいエリアです。特に3点ユニットバス物件は非常に苦戦しており、家賃2万円台、広告料5カ月以上の物件も散見されます。反対にファミリータイプは供給が少ないこともあり入居付けは比較的容易となっています。

 

京都市内は賃料も高く、大阪と違い更新料も東京のように1カ月が多く入居付けも問題ありません。外国籍の入居希望者も多く、賃貸では苦戦しないエリアです。ワンルームは飽和状態ではあるものの、京都自体には人気があります。たとえ13㎡3点ユニットバスという狭小ワンルームであっても入居付けは可能です。ファミリータイプに関しては、ある程度の広さがあれば賃貸は問題ないでしょう。

 

京都市のなかでも資産価値の高いエリアといわれる田の字地区は、近年外国人投資家が億単位の物件をキャッシュで購入していくという希少価値のあるエリアです。最近は京都市は全般的に国内外の投資家が物件を買いにきており、なかなか売り物件が出てこない状況です。なお京都は、建築要綱が非常に厳しく、新築は建てづらいエリアになります。

 

最後に神戸市及びその周辺エリア(阪神エリア)の賃貸需要について解説します。阪神エリアは阪急・JR・阪神と鉄道三線が並行して走っており、沿線によって賃貸需要・人気は異なっています。このエリア自体が南は海、北は山に囲まれ賃貸物件の供給も限られるため、入居付けは比較的容易といえます。単身向けの3点ユニットバス物件であっても、適正賃料であれば入居付けはそれほど苦戦しません。ただし神戸市三宮以西ではエリアによっては苦戦地域もあるので注意が必要です。

 

[図表2]なんばの観光スポット道頓堀

 

[図表3]大阪のキタを代表する梅田

 メモ  

大和財託の藤原社長は私の前職のサラリーマン時代からの友人であり、上場を目指している成長著しい企業です。不動産投資家であった藤原社長は、自らの経験を通じて賃貸マーケットをよく熟知しています。

売買、建築、賃貸、管理のすべてができますが、特にリーシングに関してはエリアの賃貸仲介会社の営業マンと直接面談して、入居が決まらない原因を吸い上げて、綿密にオーナー提案を行っているため、大阪の厳しい賃貸需要のなかであっても非常に入居率を高く確保できています。

今回は賃貸管理の件でお伺いしましたが、良い収益物件も多く扱っていますので、大和財託さんからの物件購入もお勧めです。

単身女性の需要が高く、充実設備の物件が人気の福岡県

 福岡県 

 

基本データ

◎人口:511万2740人(平成30年/2018年1月1日)

◎総世帯数:225万7530世帯

◎県庁所在地:福岡市

 

[図表4]

 

この不動産会社に聞きました!:駅前管理システム株式会社

管理戸数:16,100戸(H30.10末時点)

管理棟数:2,928棟

賃貸仲介窓口:42店舗(福岡・佐賀・熊本)

管理手数料:5%(一部、サブリース有り)

管理手法:直営店舗での客付けがメイン。

 

福岡県福岡市の概要

 

九州の東北端に位置する福岡県は、古くから中国大陸や朝鮮半島との交流の窓口として栄え、九州と本州を結ぶ交通の要です。県庁所在地である福岡市は博多湾に面しており、九州地方最大の人口規模を誇ります。平成27年(2015年)の国勢調査では人口が多い政令指定都市中6位に選ばれました。大阪同様にインバウンドニーズも高い街です。

 

※人口世帯数は各都道府県HPより、「平成30年(2018)1月末もしくは1月1日現在」

 

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福岡県福岡市の賃貸動向

 

福岡市の賃貸需要としては、単身女性の人口が多くなっています。単身女性が好むお部屋は高級感があり、少し広め(1LDKなど)の設備が充実している物件が人気です。

 

単身女性をターゲットにした「エンクレスト」というブランド戦略が成功し、【モテ部屋】としてエンドユーザーに浸透したそうです。

 

ファミリー層は戸建て賃貸のニーズが増加しております。特にデザイナーズ戸建てに人気が出ており、付加価値で賃料が高く取れ、オーナーからのニーズも多いです。駐車場は必須であり、駅近でなくとも駐車場が2台以上確保できれば、ニーズがあります。

 

福岡県の平均的な募集条件広告料は原則1カ月、ただし決まらないと2〜3カ月に増加します。

 

フリーレントは1カ月程度が増加してきており、時期によっては当月・次月のフリーレントもありえるようです。敷金・礼金がかかる物件は新築・築浅・人気物件のみとなっているため、全体的に初期費用は低額になってきています。賃料を下げるよりも初期費用・フリーレントの対策により客付けが多くなる傾向にあるとのことです。

 

[図表5]福岡市内の街並み

 

[図表6]外国人訪日客にも人気の「大宰府天満宮」

 メモ  

駅前管理システムさんの平均入居率は92%と圧倒的な仲介力が強みとなり、直営店舗数が九州ナンバーワンとなっております。営業力が非常に強く、空室問題に悩まれているオーナーからも支持されております。

またホールディングス化されており、ワンストップ管理はもちろん、さまざまなお悩みにも親身にご対応いただけます。

セミナー等も定期開催しており、情報提供の場も活発なため、一生涯のパートナーとして頼りになります。安心してご紹介できるお勧めの企業様です。

 

 

 

菅谷 太一

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

 

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。新卒で株式会社ミツウロコに入社。プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。平成26年、ハウスリンクマネジメント株式会社設立、現在に至る。

著者紹介

連載人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営

人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル

人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

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