日本の不動産管理「全国ご当地ルール」宮城県・富山県編

今回は、宮城県・富山県特有の賃貸管理ルールを紹介します。※本連載はハウスリンクマネジメント株式会社代表・菅谷太一氏の著書『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』(幻冬舎メディアコンサルティング)より一部を抜粋し、不動産管理のスペシャリストによる「入居付け」の極意を紹介します。

ファミリータイプは敷金1・礼金1カ月が主流の仙台市

 宮城県 

 

基本データ

◎人口:229万1018人(平成30年/2018年1月末)

◎総世帯数:97万6741世帯

◎県庁所在地:仙台市

 

[図表1]

この不動産会社に聞きました!:株式会社山一地所

管理戸数:9,908戸

賃貸仲介窓口:1本店、3支店(フランチャイズ含む)

管理手数料:原則5%(分譲・戸建ては10%平均)

管理手法:直営店舗での客付けがメインだが、他社付けも積極的に行っている。

 

宮城県仙台市の概要

 

東北地方の南東部に位置する宮城県のほぼ中央にある仙台市。東北地方で唯一の政令指定都市で、伊達政宗公の時代から東北地方の中心都市として発展しています。仙台市またその近隣には大学・専門学校が多く学生街でもあります。全国規模で展開する企業の支社・支店、国の出先機関なども多く東北地方の経済拠点となっています。

 

※人口世帯数は各都道府県HPより、「平成30年(2018)1月末もしくは1月1日現在」

 

宮城県仙台市の賃貸動向

 

2011年までは空室率は20%前後でしたが東日本大震災の影響で家が足りない状態が続き、家賃は2割ほど値上がりしました。

 

2年前までは被災者は宮城県の借り上げ支援があり、5年間家賃を支払わないで済む状況がありましたが、現在は打ち切りとなり、空室率が上がってきています。また、5年間は家賃がかからなかったため、その間に資金を貯め、自宅を購入する人も多くなっています。

 

賃貸不動産会社としては、この5年間は正直賃貸営業をしなくても空室が埋まったため、営業力に頼らずとも成約に至っていたのが実情ですが、今現在は賃貸営業に苦戦を強いられる会社が多くなっています。

 

仙台の平均的な募集条件広告料は原則1カ月、仲介手数料折半という会社もあります。ファミリータイプは敷金1カ月・礼金1カ月が主流で、戸建てやペット可物件は敷金2カ月です。

 

[図表2]東北新幹線

 

[図表3]仙台の夏の風物詩「仙台七夕まつり」

 メモ  

山一地所さんの強みと特徴は入居者やオーナーの目線に立ち営業を行うことで、多くのリピーターを獲得していることです。法人との賃貸紹介契約が非常に多く、なんと150もの法人提携があり、入居を決める力がとても強い企業です。

社長様の意向で、利益というより仲介店舗にお部屋を探しに来ていただいたお客様をファンにしようという理念があり、自社物件だけでなく他社付けも積極的に行っており、入居者満足度が高くリピーターが増えています。

またセミナー等も定期的に開催し、その場で管理の提案を行うことによって、集客を行っています。近年は震災需要も頭打ちとなったため、シングル向けのパック商品として、初期費用0円の「ラク賃」というプランをまた再開したとのことでした。

入居率は常に94〜95%を推移し、高い数値を誇っています。管理戸数を年間1000件に増やすことを目標としていますが、積極的に管理件数を増やしたり、他社の管理を奪うことはせず、既存顧客からの紹介で新規管理物件を獲得し、管理件数を継続的に増加させています。

入居率低め、利回り比較的高め…富山市

 富山県 

 

基本データ

◎人口:106万9512人(平成30年/2018年1月1日)

◎総世帯数:41万8653世帯

◎県庁所在地:富山市

 

[図表4]

この不動産会社に聞きました!:朝日不動産株式会社

管理戸数:7,329戸

管理棟数:600棟

賃貸仲介窓口:11店舗

管理手数料:6%

管理手法:自社付けがほとんどだが、一部PM式として他社へ空室情報を流して早期の成約を狙う。

 

富山県富山市の概要

 

富山市は富山県のほぼ中央から南東部分までを占めています。北側に富山湾、東に立山連峰と海と山に囲まれ自然に恵まれており、江戸時代中期から続く、富山県の代表的な伝統産業である医薬品産業の他、農業、漁業も盛んです。北陸新幹線開業で富山・東京間の移動時間が2時間8分に短縮されたこともあり観光にも力を入れています。

 

※人口世帯数は各都道府県HPより、「平成30年(2018)1月末もしくは1月1日現在」

 

富山県富山市の賃貸動向

 

北陸新幹線の開通により賃貸需要が旺盛である金沢を除き、全体的に入居率が低い市場になります。結果、収益物件の利回りが比較的高いエリアになっています。

 

そのため東京・神奈川・大阪の人が富山の物件を購入するケースも多く、最近では不動産価格の高騰で一時期より少なくなりましたが三為業者さんが物件を取得し、再販するケースも多くなっています。

 

そのなかで、富山市全体の賃貸仲介で40%以上のシェアを確保している朝日不動産株式会社にインタビューをさせていただきました。

 

賃貸需要としては、大学と短期大学は5校(富山大、富山県立大、富山国際大、富山短大、高岡短大)あり、地元の学生が多いため1K需要がそれほど多いわけではありません。

 

賃貸ニーズは特別な要因があるわけではないのでインターネット掲載を増やし、反響からの成約が多いとのことです。物件は特に1Kが多いわけではなくファミリーまで、幅広く一定需要があるそうです。

 

寒冷地であるため駐車場の確保は必須であり、家族人数分の駐車場が必要と考えたほうがよい市場です。新築の供給も多いエリアなのでリフォームには気を使い、内見件数から成約までに時間がかからないようにオーナー提案をしているとの話でした。

 

富山県の平均的な募集条件は広告料は1カ月が多く、ハウスメーカーの管理物件の条件も広告料1カ月の場合もあります。フリーレントは物件によりますが、かなり浸透しています。敷金・礼金は0が最近多くなっています。初期費用合計は家賃の5〜6カ月分が大半ですが、最近では入居率を改善させるために初期費用を5万円以内に抑えるなど工夫がみられます。

 

[図表5]富山市内の路面電車

 

[図表6]富山城

 メモ  

朝日不動産株式会社は、富山市の賃貸仲介件数が富山エリアで圧倒的ナンバーワンの管理会社です。そのため、継続的な入居客付け力に期待したオーナーが自主的に案件を持ち込み管理棟数が増加しています。

大学生協であったり、社宅代行との連携も多く幅広い賃貸ニーズを確保できている企業です。後述する他のエリアリーダーの管理会社でもそうですが、賃貸仲介の力で賃貸管理も増加している企業がエリアリーダーになっているケースが非常に多いです。

オーナー向けに、外部講師を呼んでの無料セミナーも毎月実施しているので、不動産知識の向上のためにセミナーに参加されるのもよいのではないでしょうか。富山エリアでは圧倒的な成果を上げておりお勧めの企業さんです。

 

 

菅谷 太一

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

 

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。新卒で株式会社ミツウロコに入社。プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。平成26年、ハウスリンクマネジメント株式会社設立、現在に至る。

著者紹介

連載人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営

 

人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル

人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

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