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［図表7］不動産5億円＋金融商品3.5億円＋借入金▲3.5億円の運用
5億円の資産は、父親の世代で10億円まで増やしましたが、子供の世代では結局13億円までしか増やすことができませんでした。これは、子供に対して相続税の支払い▲3億円が生じたからです。40年目に現金化したとすれば、最終的な税引前の利回り（IRR）は、2.4％となりました。
有価証券担保ローンで不動産運用するケース
今度は前述のモデルとは反対に、5億円の金融資産家に対して、掛目70％で3.5億円の有価証券担保ローン（金利1％）を提供し、同額を不動産で運用したモデルです。1％で調達して2％で運用するわけですから、これによって1％の利ざやを抜くことが可能となります。そうすれば、この金融資産家の利回りは、レバレッジ効果が効いて、4.7％となります。
［図表8］借入金で不動産融資するときの「利ざや」（スプレッド）
［図表9］金融資産家が有価証券ローンで不動産運用する
［図表10］金融商品5億円＋不動産3.5億円＋借入金▲3.5億円の運用
5億円の資産は、父親の世代で12億円まで増やしましたが、子供の世代では結局15億円までしか増やすことができませんでした。これは、子供に対して相続税の支払い▲4億円が生じたからです。40年目に現金化したとすれば、最終的な税引前の利回り（IRR）は、2.8％となりました。
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