なぜそんなに安い!? 戸建て建築用の「土地」選びの留意点

前回は、都心の土地を格安で手に入れる方法を説明しました。今回は、戸建て建築用の土地を選ぶ際の注意点を詳しく見ていきましょう。

「私道に面した土地」は周辺住民等の許可が必要に

「予算」「地域」「広さ」。すべての条件を満たした土地が見つかっても即決してはいけません。そこには見た目では分からない落とし穴が潜んでいるかもしれないからです。その具体例を紹介しましょう。

 

高低差がある土地

 

割安な変形地の一つに高低差がある土地があります。具体的には、前面道路から上がった土地や前後の土地とひな壇でつながる土地などです。

 

このような土地に家を建てる場合は、道路や隣地との境界線上に擁壁をつくらなければならないケースがあります。その費用は数百万円から一千万円になることもあります。高低差がある土地を見つけた際は、その費用も見積りしてから契約するかどうかを決めるべきです。

 

高さ制限が厳しい土地

家はお金さえ払えば自由に建てられる、というわけではありません。建築基準法などによって、周辺の環境などに考慮することが求められるからです。

 

このような決まり事のなかで、比較的多く問題になるのが北側斜線制限や道路斜線制限などの高さ制限です。これらは北側の土地や隣接する道路の日当たりなどを確保するために、建物の高さを制限するものです。この制限によっては3階建てが建てられない場合があります。

 

特に注意したいのは角地です。角地は2方向の道路から制限を受けます。その結果、角地でない土地よりも低くて狭い家しか建てられないのです。それなのに角地は人気なので割高になりがちです。確実に希望する間取りが実現できることが分かっていない限り、手を出さないようにしましょう。

 

高さ制限を確認する方法は、まず希望する土地のまわりを見渡してみましょう。隣近所の建物がすべて2階建てなら、かなりの確率で3階建て不可です。また、不動産会社に3階建てが建てられるか聞けば確実に分かります。

 

私道に面している土地

 

建築基準法では、住宅を建てる土地は公道に2m以上の幅で面していなければならないと定められています。火災などがあった際に消防車や救急車などが入っていけるようにするためです。

 

ただし、公道に面していない入り組んだ地形の土地であっても、個人の持ち物である私道で公道とつなげることによって建築が許可されます。

 

都心ではこのような私道に面する土地が多いので要注意です。私道は複数の周辺住民の持ち物になっているケースが多々あります。そこを通らないと工事や日常生活ができないという土地を購入し、住宅を建てる場合は、私道の所有者全員から道路通行掘削承諾書などを取得する必要があります。

 

この承諾書に捺印してもらう作業は、一般的には売主や土地の仲介会社が引き受けます。しかしながら所有者にもいろいろな人がいるので、ここでもめることもあり得ます。きちんと承諾書をもらえたことを確認して売買契約を締結しましょう。

周辺住民のモラルは「ゴミ置き場」を見れば分かる!?

境界杭がない土地

 

境界杭とは隣の土地との境目を記すものです。これがないのは隣地とのトラブルの元。工事を開始する前に隣地の人の立会いのもとで測量を行い、杭を設置する必要があります。

 

極端に隣の家が近い土地

 

民法上では、家は隣の土地から50㎝以上離さないと建てられないことになっています。しかし、建物が密集した都心では、これが守られていないことも少なからずあります。特に戦後すぐに建てられたような建物は、50㎝どころか境界線上に建築されているものさえあります。

 

このような建物の隣の土地に家を建てるのは、トラブルに発展する可能性があります。上・下水道の配管やエアコンの室外機がこちらの土地にはみ出しているといったケースが往往にしてあり、撤去を求めるともめることがあるからです。

 

もちろん、話し合いによって穏便に済ますことも不可能ではありません。ただし、事前にその話し合いを乗り切る心構えが必要です。

 

地中にガラなどが埋まっている土地

 

建物の解体工事をする際に出る廃材などをガラといいます。もともと建物が建っていた住宅地などの更地を買う際は、このガラに注意が必要です。

 

例えば、基礎を支える杭など大きなものが出てきた場合の撤去費用は、百万円を超えることも珍しくありません。

 

とはいえ、一般的にはガラの撤去費用は売主に請求できます。不動産会社から買った場合は購入後2年後まで、一般の人から買った場合は購入から3カ月後まで請求可能です。

 

周辺住民のモラルが低い土地

 

日々生活するなかでご近所にモラルが低い人が住んでいると大変なストレスを感じます。夜中に大きな音を出す、ゴミの分別がなっていない、すぐに怒り出す・・・こういった問題がある人が近くに住んでいて、平気でいられる人は少ないはずです。

 

このようなモラルが低い人の有無を確認するには、まずゴミ置き場を見てみましょう。ゴミの日ではないのに出されていたり、汚れていれば誰か個人、または地域全体のモラルが低い可能性があります。

 

さらに、希望する土地の両隣のチャイムを押して地域の住み心地を聞いてみる、という手もあります。そのついでにモラルに関しても質問するのです。

 

抵抗感があるかもしれませんが、最初に隣の土地を買うかもしれないと伝えれば、将来のお隣さんに対して雑な態度はとれないはずです。もし、冷たい対応ならそのお宅とは付き合いづらいかもしれない、といった判断材料になります。

 

以上のように土地を買う際の注意点はたくさんあります。なかにはプロでも見落としてしまいがちな細かいことがあるのも事実です。素人がすべてを見抜くのは、かなりハードルが高いでしょう。

 

そこでより確実な対策としては、やはり信頼できる不動産会社や住宅会社に土地をチェックしてもらう、という方法が無難でしょう。会社によっては、数十項目に及ぶチェックリストを使って営業担当、設計担当、施工担当の三重チェックを行っているといったところもあります。

 

 

奧本 健二

フォーライフ株式会社 代表取締役社長

フォーライフ株式会社 代表取締役社長

1963年広島県出身。「笑顔あふれる住空間を提供したい」との思いから、株式会社ミヤマ(現・株式会社レオパレス21)、住友不動産販売株式会社で不動産業に従事したのち、1996年7月にフォーライフ株式会社を設立、代表取締役社長に就任。横浜・川崎・東京23区エリアを中心に、土地仕入れ、分譲住宅の企画開発、注文住宅請負などを行い、高品質で安全性の約束された「ローコスト住宅」を提供している。

著者紹介

連載年収400万円で建てる「都心の注文住宅」…格安の土地探しのポイント

本連載は、2018年6月29日刊行の書籍『年収400万円で建てる 都心の注文住宅』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

年収400万円で建てる 都心の注文住宅

年収400万円で建てる 都心の注文住宅

奧本 健二

幻冬舎メディアコンサルティング

お買い得な土地に賢く建てて最高のマイホームを手に入れる! 割安な土地を見抜くポイントと理想の家を建てる設計の秘訣を実績1000棟のプロが徹底解説! 家を建てるということは、多くの人にとって一生に一度のイベントであり…

 

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