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「狭小地」「変形地」なら5割近く安く買えることも
都心に注文住宅を建てるとなると、建築費用以上に大きな出費となるのが土地の購入費用です。この費用には無駄が含まれているケースがかなり多いので、購入前に注意が必要です。
都心に家を建てたい理由はそれぞれでしょう。例えば、
●徒歩や自転車で通勤、通学したい
●今便利に住んでいる賃貸住宅の近くに建てたい
●生まれ育った地域が都心だった
●23区内で家を建てるのが長年の夢だった
●住んでみたい憧れの街がある
などでしょうか。どれもよく理解できる理由です。
ただし、繰り返しますが都心の土地は非常に高額です。大人気の目黒区や渋谷区では坪単価500万円以上する土地も珍しくありません。30坪ならば土地代だけで1億5000万円にもなります。比較的リーズナブルな足立区や葛飾区でも、買い物などに便利な立地となると坪単価は100万円以上。30坪ならば3000万円です。
そんなに高い土地は買えない、でも都心の一戸建てがほしい。そう考えるからこそ皆さんはこの連載を読んでいるはずです。
ならばここで回答を出してしまいましょう。都心の土地でも「狭小地」「変形地」ならば圧倒的に格安で手に入れることは可能です。
狭小地とは、文字どおり狭い土地です。具体的には都心の場合は20坪以下といったところでしょう。このような狭い土地は、いくら交通の便がいい都心でも使い道が限られてしまうため、坪単価が安くなります。
変形地とは、例えば三角形や五角形など、四角形（整形地）以外の地形の土地です。よくあるケースとして、道路から細い土地でつながる旗ざお地も含まれます。これら変形地は整形地と比べて建物が建てづらかったり、住みやすい間取りが計画しにくいので、やはり坪単価が安くなりがちです。
この条件の土地は、一般的な土地よりも2割以上安く買えることが多々あります。それどころか2つの条件が重なれば、5割近く安くなることも珍しくありません。
例えば、相場で坪単価200万円の土地を30坪購入したとしたら6000万円です。それが「狭小地」＋「変形地」で3割引きになったとしたら坪単価は140万円。20坪なら2800万円。3200万円も安くなります。これだけで建物一棟分以上の費用が浮いてしまいます。
「そんなに狭くて形の悪い土地にまともな家が建つのだろうか？」と思うかもしれません。そのために注文住宅とするのです。注文住宅ならば家族みんなの細かい意見を取り入れた家を建てることができます。
整形地だからといって高いお金を払うのは無駄というもの。たとえ狭くて形の悪い土地でも、憧れの地で住みやすい家が建てられるのであれば、これほど嬉しいことはないでしょう。
約13坪あれば「3LDKの家」が建てられる!?
私がこれまでお付き合いさせていただいたお客様のほとんどは、土地探しで本当に苦労しています。その理由をお聞きすると多くの人が「家が建てられる土地の広さを勘違いしていた」と答えます。特に地方に実家がある場合にこう答えるケースが多いようです。
そこで私が伝えたいのは「皆さんが思っているほど広くない土地でも、家族3人から4人の家は建てられる」ということです。都心で土地を探す際は、まずここを理解していただきたいと思います。
具体的には43㎡、約13坪あれば3LDKの家は建てられます。
この話をすると「ありえない！」「全部の部屋が4畳半以下でしょう？」と言われます。そんなことはありません。LDKで12畳、そのほかの部屋でも5～6畳を確保することも可能です。延べ床面積も3階建てで80㎡、約24坪あるので今お住まいのアパート、マンションよりも広いのではないでしょうか。
「43㎡の土地が手に入れば家が建つ」。そう思えば視野が広がるはずです。あとは「予算」と「地域」さえ決まれば行動開始です。
そこで注意したいのは「土地に裏情報はない」ということです。これだけインターネットが発達した世の中で、誰も知らない土地情報を入手できるのはほんの一握りのプロだけです。さらにそのような土地は、大抵規模が大きく、プロ同士で取引するので一般の人が手を出すことはできません。特に都心の土地はその傾向が顕著です。やはり、土地は地道に探すしかないと心得るべきでしょう。
とはいえ、真剣に探していれば見つかるものです。具体的には、情報が集まりやすい大手と地域密着型の不動産会社に相談します。すでに家を建てた知り合いに不動産会社を紹介してもらってもいいでしょう。その際3社くらいまでが無難です。それ以上依頼しても、土地情報のほとんどは業界内で共有されているので意味がありません。
土地探しの期間は、最低でも3カ月から半年は見ておく必要があります。この期間を乗り越えられない人は建売住宅へ流れてしまいます。それでははじめに夢見た「安くて満足できる家」は実現できません。数カ月は土地探しを楽しむくらいの気持ちが必要です。
奧本 健二
フォーライフ株式会社 代表取締役社長
