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道路が狭い土地、道路がない土地…相続税評価額はどうなる?

前回は、1筆の土地に複数の用途がある場合の相続税評価額の算出法を説明しました。今回は、道路が狭い場合や、ない場合の土地の相続税評価額はどうなるのか探ります。

道路が狭い土地は「セットバック部分」を減額する

<ココに注意!>

1:道幅が4m未満の道路に面した土地は減額評価される。

2:不特定多数の人が通行する私道は0評価となる。

3:道路と接していない土地は「無道路地」となり、減額評価の対象となる。

 

都市計画法や土地区画整理法の事業によって建設された道路は、所定の構造や仕様を備えているため、建築基準法上の道路となります。また、都市計画区域に指定されたときに存在していた道路や、政令で定める基準に適合する道路位置指定を受けた私道も該当します。いずれも道幅4m以上が条件です。

 

建築基準法上の道路のうち道幅4m未満の道路については、一般的に、道路の中心線から2mの後退線を道路と敷地との境界とみなします。

 

こうした場合、道路境界線を後退させることを「セットバック(路面後退)」といい、建物を新築や増改築する場合は、そのセットバックをしなければなりません。

 

つまり、現状では宅地として使用していても、セットバック部分は将来的な道路予定地として、建築対象面積から除外されるため、通常の30%評価とします。道路に接していない土地の評価の仕方道路には、公の機関が設置するもの(公道)以外に、個人・法人などが所有しているもの(私道)があります。

 

通り抜け道路のように不特定多数の人が通行できる私道は0評価となり、特定の人が通行する袋小路のような私道は、路線価の30%評価となります。

道路と接していない「無道路地」は評価減に

さらに、道路と接していない土地は、「無道路地」となります。無道路地は、通路を確保するために、新たに土地を購入する必要が生じます。公道に2m以上接してないと建築ができないため、その部分を減額します。

 

無道路地の評価方法は以下のとおりです。

 

① 下記の図表中、Ⓐ(無道路地)とⒷ(道路に面する土地)を合わせた評価額を計算し、Ⓑの評価額をマイナスする。

 

② Ⓐに適用される補正率を①に掛ける。

 

③ C(通路)を開設するための費用を計算する。

 

④ ②から③をマイナスする。

 

なお、他人の土地に囲まれていても、その他人の土地を通行できる権利がある場合は、無道路地にはなりません。また、道路に接していても、接している間口距離が基準の2mを満たしていない土地については、無道路地と同様に不足している分を減額評価します。

 

[図表]道路が狭い土地、無道路地の評価

 

<キーワード>

 

道路境界線(どうろきょうかいせん)

道路と、それに接する土地との境界線のこと。建築基準法では、道路の幅員は4m(特定の地域では6m)と定められており、基準に満たない場合は、道路境界線を後退させなければならない。

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続”を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

連載相続財産の「評価・申告」の際に可能な節税策

本連載は、2018年5月29日刊行の書籍『図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版

図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版

曽根 恵子

幻冬舎メディアコンサルティング

「評価を下げる+納税を減らす」「節税の実績を持つ専門家を選ぶ」で相続税は節税できる! 平成27年の相続税の改正から、基礎控除の引き下げなどがあり、今までに増して相続対策が必要な時代になります。本書は、「亡くなっ…

 

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