土地を用途ごとに評価するときの考え方

＜ココに注意！＞

1：土地は地目ごと、あるいは利用の単位ごとに評価する。

2：1筆の土地でも、取得者が別の場合は別々に評価する。

3：誰がどの土地を取得すると最も節税効果が高いかを検討する。

相続税においては、土地は区分ごとのまとまりで評価をします。その区分を「評価単位」といい、地目が同じ場合は地目ごとに評価をし、地目が別の場合は、利用の単位ごとに評価をします。そのため、必ず現地調査をし、登記簿の地目と現地に違いはないか、利用状況はどうなっているかを確認した上で評価するようにします。

地目には、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地などがあり、それぞれ別に評価をします。地目ごとの評価は、相続開始時の現況で判断するため、登記簿上の地目のとおりでないこともあります。

土地は筆ごとに登記されていますが、1筆の土地であっても、複数の用途があれば、それぞれ別に評価します。また、筆が分かれていても一団となり、同じ用途に利用されていれば、まとめて評価をします。

土地を利用の単位ごとに評価するときの考え方

さらに、1筆の土地に複数の利用があれば、利用単位ごとに評価をします。まず被相続人の利用を確認し、次に相続または遺贈により取得した人の利用で取得者ごとに評価をします。

被相続人の利用が一体で、取得者が同じなら一体評価（被相続人の利用単位で評価）、取得者が別なら取得者ごとに評価（取得者の利用単位で評価）します。被相続人の利用が別のとき、取得者が同じでも別々に評価（被相続人の利用単位で評価）します。ただし、利用が別でも自己利用で自用地評価なら、一体評価となります。

では、取得者ごとに評価する場合に、取得した土地が通常に利用することができないといった著しく不合理な分筆と考えられる場合は、どう評価するのでしょうか。

著しく不合理な分割の例には、次のようなものがあります。

①現在だけでなく将来も有効な土地利用が図れないと考えられる場合。

②無道路地、帯状地になる場合。

③その地域の標準的な宅地に比べ著しく狭い場合。

この場合は、取得者が異なったとしても分筆前の被相続人の利用の単位で評価します。

土地の評価単位を知っておく

土地の評価を節税策と結び付けて考える

●土地は利用者ごと、取得者ごとに評価される。

●土地の形状によって評価を減額することができる。

という事実を踏まえると、土地の分筆方法によって納税額に変化が生まれることがわかってきます。そのため、節税を検討するにあたっては、誰がどの土地をどういう形状で相続すると評価減になるかを比較するようにします。

＜キーワード＞

地目（ちもく）

不動産登記法によって定められた、主な用途による土地の区分のこと。田、畑、宅地、塩田、山林、牧場など23種類に区分されている。登記簿上の地目と、実際の利用状況が同じとは限らない。

曽根 惠子

株式会社夢相続代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター　
相続対策専門士