1筆の土地に複数の用途が…相続税評価額はどうなる?

前回は、土地の「相続税評価額」はどのような基準で決まるのかを説明しました。今回は、1筆の土地に複数の利用用途があった場合の相続税評価額について探ります。

土地を用途ごとに評価するときの考え方

<ココに注意!>

1:土地は地目ごと、あるいは利用の単位ごとに評価する。

2:1筆の土地でも、取得者が別の場合は別々に評価する。

3:誰がどの土地を取得すると最も節税効果が高いかを検討する。

 

相続税においては、土地は区分ごとのまとまりで評価をします。その区分を「評価単位」といい、地目が同じ場合は地目ごとに評価をし、地目が別の場合は、利用の単位ごとに評価をします。そのため、必ず現地調査をし、登記簿の地目と現地に違いはないか、利用状況はどうなっているかを確認した上で評価するようにします。

 

地目には、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地などがあり、それぞれ別に評価をします。地目ごとの評価は、相続開始時の現況で判断するため、登記簿上の地目のとおりでないこともあります。

 

土地は筆ごとに登記されていますが、1筆の土地であっても、複数の用途があれば、それぞれ別に評価します。また、筆が分かれていても一団となり、同じ用途に利用されていれば、まとめて評価をします。

土地を利用の単位ごとに評価するときの考え方

さらに、1筆の土地に複数の利用があれば、利用単位ごとに評価をします。まず被相続人の利用を確認し、次に相続または遺贈により取得した人の利用で取得者ごとに評価をします。

 

被相続人の利用が一体で、取得者が同じなら一体評価(被相続人の利用単位で評価)、取得者が別なら取得者ごとに評価(取得者の利用単位で評価)します。被相続人の利用が別のとき、取得者が同じでも別々に評価(被相続人の利用単位で評価)します。ただし、利用が別でも自己利用で自用地評価なら、一体評価となります。

 

では、取得者ごとに評価する場合に、取得した土地が通常に利用することができないといった著しく不合理な分筆と考えられる場合は、どう評価するのでしょうか。

 

著しく不合理な分割の例には、次のようなものがあります。

 

①現在だけでなく将来も有効な土地利用が図れないと考えられる場合。

②無道路地、帯状地になる場合。

③その地域の標準的な宅地に比べ著しく狭い場合。

 

この場合は、取得者が異なったとしても分筆前の被相続人の利用の単位で評価します。

 

[図表]土地の評価単位を知っておく
土地の評価単位を知っておく

土地の評価を節税策と結び付けて考える

●土地は利用者ごと、取得者ごとに評価される。

●土地の形状によって評価を減額することができる。

 

という事実を踏まえると、土地の分筆方法によって納税額に変化が生まれることがわかってきます。そのため、節税を検討するにあたっては、誰がどの土地をどういう形状で相続すると評価減になるかを比較するようにします。

 

<キーワード>

 

地目(ちもく)

不動産登記法によって定められた、主な用途による土地の区分のこと。田、畑、宅地、塩田、山林、牧場など23種類に区分されている。登記簿上の地目と、実際の利用状況が同じとは限らない。

 

 

曽根 恵子

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続”を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

連載相続財産の「評価・申告」の際に可能な節税策

本連載は、2018年5月29日刊行の書籍『図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版

図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版

曽根 恵子

幻冬舎メディアコンサルティング

「評価を下げる+納税を減らす」「節税の実績を持つ専門家を選ぶ」で相続税は節税できる! 平成27年の相続税の改正から、基礎控除の引き下げなどがあり、今までに増して相続対策が必要な時代になります。本書は、「亡くなっ…

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧