賃貸経営の「法人化」で得られる節税メリットとは?

賃貸経営における税金のインパクトは大きく、税金対策の有無で手元に残るキャッシュは大きく変わってきます。本連載では、「不動産オーナーを支援する税理士の会」の著書で、株式会社エッサム編集協力、渡邊浩滋総合事務所代表の渡邊浩滋税理士・司法書士が監修した『賃貸経営でお金を残す! 不動産オーナーの儲かる節税』(あさ出版)から一部を抜粋し、賃貸経営の「法人化」により、節税メリットを得る方法を紹介します。

「法人化」で基本的にすべての支出を経費にできる⁉

賃貸経営をしていて、ある程度、収益が増えてくると、事業化、つまり法人の設立を検討する人が多くいます。個人事業より、法人のほうが節税メリットが多いからです。

 

①個人の所得税より、法人税のほうが税率が低い

個人の所得税は、所得額に応じて5〜45%という7段階の累進課税になっています。住民税も合わせると最高税率なんと55%です。

 

さらに、事業的規模になると、290万円を超える所得(青色申告特別控除前の所得)に対
して、5%の事業税も課されてしまいます。

 

これに対して、平成29年度の法人の実効税率(法人税、法人事業税、法人住民税など実際に負担する税額の所得金額に対する割合)は所得によっても異なりますが、所得400万円以下で21・42%(資本金1億円以下の普通法人の場合)。

 

単純に、税率だけを考えても、法人のほうが節税になるケースが多いと言えるのです。

 

②自分や家族に給与を支払い、給与所得控除が利用できる

個人事業の場合、収入から差し引けるのは原則として実際にかかった経費のみです。しかし法人の場合は、役員に給与(役員報酬)を支給することで、その報酬額は原則、法人の経費にすることができます

 

報酬を受け取った役員(個人)は、給与所得として課税されますが、給与所得は「給与所得控除」を差し引くことができるメリットがあります。

 

そのため、自分や家族を役員にして給与を支払う人数を増やせば所得分散となるうえ、給与所得控除も使えるため、所得税率が低くなる可能性があります。結果として、住民税も安く抑えることができます。

 

③青色欠損金の繰越年数が9年間に延びる

個人事業の場合、事業所得などで損失が発生した場合、3年間繰越しができますが、法人の場合は9年間(平成30年4月1日以後に開始する事業年度の欠損金額は10年間)にわたって赤字を繰り越すことができます

 

④経費になる範囲が広がる

個人事業の場合、事業とプライベートの活動を分け、事業に使った分についてしか経費として計上することができません。プライベートで使った分については家事費(生活費)となるためです。

 

しかし法人の場合、基本的にすべての支出を経費にすることができます。ただし、役員の個人的な支出を法人の経費として計上すると、経費にならず、役員賞与と認定されることがあるため注意が必要です。

不動産業において「個人事業から法人化」する目安

法人化は、ある程度の規模にならないと、そのメリットを存分に受けることができません。

 

では、どの程度の規模になれば法人化したほうがよいのでしょうか。新たに賃貸経営を始める場合、個人事業から法人化する場合に分けて紹介しましょう。

 

まずは新たに賃貸経営を始める場合です。

 

これから賃貸経営を始める場合、まずは物件を購入するところからです。最初から法人を設立して購入するほうがよいのか、まずは個人事業で始めたほうがよいかについては、現在の年収で大きく変わってきます。

 

所得税は、給与所得、不動産所得、事業所得などの合計額に税率をかけて計算します。たとえば、課税所得が1000万円の場合、33%と高い税率をかけなければなりません。住民税も合わせると43%も課税されます。

 

そこに不動産所得が上乗せされると、ますます重い負担になるのは一目瞭然です。そのため、現在の年収が高い場合には最初から法人を設立し、法人で不動産を購入することで、法人の低い税率を適用したほうが節税になります

 

また、現在の年収は大きくないけれど、物件を徐々に増やしていこうと計画している人も、最初から法人を設立したほうがよいケースがあります。物件が増えるごとに不動産所得が高くなっていけば、高い税率を適用しなければならなくなるからです。

 

法人化には、その方式によって大きく2種類あります。「法人が物件を所有する方式」と「法人が物件を所有しない方式」の2つです。

 

それぞれにおいて、法人化の目安が異なりますので順に見てみましょう。

 

・法人が物件を保有する方式

法人が物件を保有するとは、建物のみ、または土地・建物の両方を法人名義に移転することです。そのため、家賃収入は法人に入り、個人は法人から役員報酬を受けます。

 

この場合の目安は、所得(収入−経費)が年間1000万円以上です。自分以外に役員とし
て参加する家族などがいれば、所得800万円以上が目安になります。

 

ただし、物件の名義を法人に移す際には、個人が法人に物件を売却する必要があるため、借入が少ない状態でないと、多額の移転費用や借り換え費用などがかかることに注意が必要です。

 

・法人が物件を保有しない方式

物件の名義は個人のままで、法人に管理やサブリースをさせる方式です。家賃は個人に入り、個人は法人に管理料やサブリース料を支払います。

 

この場合の法人化の目安は、家賃収入が年間3000万円以上です。管理料やサブリース収
入は一般的に家賃の10%〜20%ですから、家賃収入の規模が大きくないとあまり節税メリットがありません。

 

ただし、物件の売却などの必要がないので、借入金の借り換えなども必要ありません。借入金がかなり残っていても法人化しやすいと言えます。

 

個人事業から法人化する目安については、「法人が物件を保有する方式」「法人が物件を保有しない方式」いずれも不動産所得しかない場合を想定しています。

 

サラリーマンなどですでに給与所得がある人は、先の目安額より低くても法人化で節税の恩恵を受けることもあります。法人化する際には、税額とあわせて必要なコストなど、シミュレーションすることが必須です。

 

 

渡邊 浩滋

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士
司法書士
宅地建物取引士

 

田中 英二

田中英二税理士事務所 税理士・CFP®・1級FP技能士

 

江本 誠

相続・贈与相談センター®南森町駅前支部(運営:江本誠公認会計士・税理士事務所) 公認会計士・税理士・行政書士・CFP®

 

南村 博二

中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士
司法書士
宅地建物取引士

1978年、東京都江戸川区生まれ。明治大学法学部卒業。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組む。大家兼業税理士として悩める大家さんのよき相談役となるべく、不動産・相続税務専門の税理士法人に勤務。退職後、2011年12月、同事務所設立、現在に至る。司法書士の資格を活かし、不動産のスペシャリストとして税務だけでなく法律面の観点からもトータル的なアドバイスを提供。
『「税理士」不要時代』(幻冬舎)、『相続対策の常識ウソ?ホント?』『大家さん必携!ライフサイクルから考える賃貸経営の税務Q&A』(ともに清文社)、『大家さんのための超簡単!青色申告』(クリエイティブ ワークステーション)など著書多数。

渡邊浩滋総合事務所 http://www.w-sogo.jp/

著者紹介

あわの税理士事務所/相続財産相談室いばらき  税理士

不動産の収入に対する税金、保有する不動産に対する税金を、税理士の立場から現状分析し、将来のための対策を提案。

著者紹介

根岸会計事務所  税理士

会計事務所に勤務しながら、2015年に2棟目、2016年に2棟、合計4棟の収益不動産を購入。2017年4月に不動産投資家向けに根岸会計事務所を開業。税理士としての視点だけでなく、不動産投資家としての視点でも顧客をサポート。

著者紹介

小金澤・渋谷税理士事務所  税理士・事業再生アドバイザー

不動産税務及び相続税に関する総合的なサポートに対応する為、弁護士・司法書士・行政書士等の各専門家と協力し合い、ワンストップで解決。税務署出身の税理士とも業務提携をしており、複雑な税務処理についても迅速に対応する。

著者紹介

ソラいろ会計事務所  公認会計士・税理士

不動産業者の言いなりに物件を買ってしまい、その結果、失敗した不動産投資家に数多く遭遇。「失敗した投資家をこれ以上世の中に出したくない」という想いから、不動産オーナーのサポートに専門特化した会計事務所を始める。

著者紹介

阿久津公一税理士事務所  税理士

不動産業界出身の不動産建設投資、不動産管理会社の設立・運営・相続対策に特化した会計事務所を運営。所得や資産はあるのにキャッシュ不足に苦しむ中小企業経営者のため、お金の流れる仕組を変える事で個人のキャッシュ不足を改善する。

著者紹介

田中英二税理士事務所 税理士・CFP®・1級FP技能士

2004年「身近な相談相手」をモットーに田中英二税理士事務所を開業。事務所は相続を専門におこなっており、生前対策である相続コンサル ティングにも力をいれている。また、金融機関・ハウスメーカー等でセミナー・個別相談会も随時実施し、好評を得ている。

著者紹介

宮﨑健税理士事務所 税理士

平成6年税理士登録後、宮﨑健税理士事務所開設。キャッシュフローの改善や節税対策などベストな対策を提案。

著者紹介

宇賀会計事務所 税理士・㈱プラウドサポート代表取締役

国税局・税務署で35年間、主に法人税調査に従事。2015年に退職、税理士登録後、会計事務所を開設。2016年に不動産賃貸、管理会社の代表取締役に就任。専門分野は、税務調査対応だが、自ら不動産オーナーという立場で、土地や賃貸物件などの不動産のオーナー等をサポート。

著者紹介

相続・贈与相談センター®南森町駅前支部(運営:江本誠公認会計士・税理士事務所)  公認会計士・税理士・行政書士・CFP®

相続対策・節税対策・キャッシュフローの改善(経費削減含む)などベストな対策を提案する。

著者紹介

枡田宗利税理士事務所 税理士・MBA

主に税に関する無料相談を行っている。利益の出る会社、お金に苦労しない安定した会社を目標に、顧客とともに成長できるようなWin-Winの関係の構築を目指す。

著者紹介

末吉税理士法人/末吉FP支援法人 代表社員

信託銀行との提携による遺産整理業務支援、地方銀行、信用金庫との提携による相談業務支援、年間200回以上の銀行主催による講演を行うなど、銀行系税理士の本格派として多くの金融機関から支持されている。京都四条烏丸、阪急梅田、東京品川に拠点を配置し、機動的に顧客の問題解決に努めている。

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伊東税理士事務所 税理士

「会計を身近に!」がモットー。分かりやすく、親しみやすい業務、中堅・中小企業家の経営を一生懸命サポートすることを通じて、地域経済発展の一助になりたいと考えている。 顧客ごと、それぞれの業種業態に応じた個別の財務分析を行い、経営の役にたつように努める。

著者紹介

中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

都市銀行役員、総務大臣政務官秘書、参議院外交防衛委員長秘書を歴任。CFG中央シティフィナンシャルグループ代表。早稲田大学賛助代議員、神奈川工科大学大学院講師。日本で単独第1号の内閣総理大臣宛の「内部統制報告書」(J-SOX)を完成。読売、朝日、毎日新聞連載。政府認定・経営革新等支援機関。

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宮川公認会計士・税理士事務所 公認会計士・税理士

不動産オーナー・法人経営者や不動産の相続人を対象に「不動産の税金お悩み相談室@福岡天神」を開設。会計・税金のことから、不動産経営の黒字決算や法人化、節税対策まで不動産に強い税理士が初回無料で相談対応。

著者紹介

連載本当にお金を残せる賃貸経営~「法人化」で節税メリットを得る方法

賃貸経営でお金を残す!  不動産オーナーの儲かる節税

賃貸経営でお金を残す! 不動産オーナーの儲かる節税

渡邊 浩滋,粟野 淳一,根岸 大助,小金澤 誠,野末 和宏,阿久津 公一,田中 英二,山本 愉章,宮﨑 健,宇賀 一夫,江本 誠,枡田 宗利,末吉 英明,伊東 正智,南村 博二,宮川 英之

あさ出版

人口減少社会に加えて、相続税の大増税により、賃貸物件は供給過多状態にあります。不動産オーナーにとっては厳しい冬の時代。そんな時代でオーナに必要なのは経営的視点と正しい節税の知識です。 本書は賃貸経営の現状から、…

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