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不動産オーナーの「法人化」…4つの形態と選択時のポイント

今回は、不動産オーナーの法人化の4つの形態について解説します。※本連載では、「不動産オーナーを支援する税理士の会」の著書で、株式会社エッサム編集協力、渡邊浩滋総合事務所代表の渡邊浩滋税理士・司法書士が監修した『賃貸経営でお金を残す! 不動産オーナーの儲かる節税』(あさ出版)から一部を抜粋し、賃貸経営の「法人化」により、節税メリットを得る方法を紹介します。

法人化に際し、どの方式のメリットが大きいかを検討

不動産オーナーが法人化する場合、不動産を法人が所有するか、しないかによって、大きく2種に分かれます。さらに、それぞれ2種に分けられますので、全4種です。

 

法人化の際には、自分にとってどの方式がメリットが大きいか検討する必要があります。

 

・法人が物件を所有する方式

❶土地建物所有法人

❷建物所有法人

 

・法人が物件を所有しない方式

❸管理法人法人

❹サブリース法人

 

それでは、全4種について紹介しましょう。

 

●法人が物件を所有する方式

 

家賃収入を法人にして個人の所得額を抑え、節税効果を狙う方式です。ただし、物件の名義移転にかかる費用等がかかります。

 

法人が物件を所有する方式には、建物だけを法人所有とするもの、土地・建物両方を法人所有とするものの2つがあります。

 

❶土地建物所有法人

土地建物すべてを法人が所有している方式です。入居者は法人と賃貸契約を交わし、物件や家賃の管理なども法人が行います。個人は法人から役員報酬を受け取るかたちになります。

 

個人が会社の株式を所有している場合、個人が亡くなると、その株式に対して相続税がかかります(※本書『賃貸経営でお金を残す!不動産オーナーの儲かる節税』174ページ参照)。

 

この方式は、物件購入当初から法人で土地建物を所有する場合、また個人で保有していた不動産を法人に移転する場合などに採用されます。

 

❷建物所有法人

 

建物のみを法人が所有する方式です。土地は個人が保有しているままになっています。

 

入居者は法人と賃貸契約を交わし、家賃も法人にすべて入る点は、❶土地建物所有法人と同じです。

 

違うのは、将来かかってくる相続税です。❷建物所有法人の場合、土地を所有している個人がなくなった場合、土地の相続を受ける人に相続税がかかります。一方で❶土地建物所有法人は土地も建物も法人の所有ですから、物件に対する相続税はかかりません(本書『賃貸経営でお金を残す!不動産オーナーの儲かる節税』174ページ)。

 

家賃収入も法人のものになりますから、相続税の課税対象になる個人の現預金が増えないという効果もあります。

 

一般的に、❶土地建物所有法人でかかる可能性のある株式に対する相続税と、❷建物所有法人にかかる土地についての相続税では、❶の株式のほうが安くすむ傾向があります。

 

この方式は、地主さんが建物を法人で建てたり、個人で所有していた建物を法人に移転する場合などに採用されます。

 

[図表1]法人が物件を所有する方式

管理料として法人に支払えるのは、家賃の最大10%程度

●法人が物件を所有しない方式

 

「法人が物件を所有しない方式」は、「法人が物件を所有する方式」と比較すると、節税効果は大きくありませんが、名義を個人のままで法人化できるため、移転費用等がかからないメリットがあります

 

物件を所有している個人が亡くなった際には、物件が相続税の課税対象になるので注意が必要です。

 

❸管理法人

 

不動産は土地・建物ともに個人所有のままです。賃貸契約も個人(不動産オーナー)と入居者の間で行います。法人は家賃の管理や物件の管理を行い、個人が法人に管理料を支払います。

 

管理法人のメリットは、個人が会社に管理料を法人に支払うことで、個人の所得を抑えられることです。つまり、所得を法人に移転させるということ。

 

ただし、管理料として法人に支払えるのは、家賃の最大10%程度。それ以上になると、税務署から指摘を受けることがありますので注意しましょう。

 

❹サブリース法人

 

法人が個人(不動産オーナー)から賃貸物件を一括で借り上げる方式です。入居者との契約は法人が行い、家賃も法人に支払われます。法人は、物件を一括で借りた代金を個人に支払います。当然ながら、法人が個人に支払う代金は、入居者から受ける家賃よりも低い金額です。その差額が法人の儲けとなりますので、この金額分、「個人から法人に所得を移転できた」と言えます。

 

この場合、借り上げた代金として個人に支払うのは、満室賃料の80〜85%程度が最大です。それ以上になると、税務署から認められないことがあります。

 

この方式で注意が必要なのは、空室リスクを負うのが法人ということです。入居者が退去したり、新しい入居者が決定しなかったりしても、法人は一括で借り上げた代金を個人に支払わなければいけません。

 

[図表2]法人が物件を所有しない方式

 

 

 

渡邊 浩滋

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士

司法書士

宅地建物取引士

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士
司法書士
宅地建物取引士

1978年、東京都江戸川区生まれ。明治大学法学部卒業。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組む。大家兼業税理士として悩める大家さんのよき相談役となるべく、不動産・相続税務専門の税理士法人に勤務。退職後、2011年12月、同事務所設立、現在に至る。司法書士の資格を活かし、不動産のスペシャリストとして税務だけでなく法律面の観点からもトータル的なアドバイスを提供。
『「税理士」不要時代』(幻冬舎)、『相続対策の常識ウソ?ホント?』『大家さん必携!ライフサイクルから考える賃貸経営の税務Q & A』(ともに清文社)、『大家さんのための超簡単!青色申告』(クリエイティブ ワークステーション)など著書多数。

渡邊浩滋総合事務所 http://www.w-sogo.jp/

著者紹介

あわの税理士事務所/相続財産相談室いばらき  税理士

不動産の収入に対する税金、保有する不動産に対する税金を、税理士の立場から現状分析し、将来のための対策を提案。

著者紹介

根岸会計事務所  税理士

会計事務所に勤務しながら、2015年に2棟目、2016年に2棟、合計4棟の収益不動産を購入。2017年4月に不動産投資家向けに根岸会計事務所を開業。税理士としての視点だけでなく、不動産投資家としての視点でも顧客をサポート。

著者紹介

小金澤・渋谷税理士事務所  税理士・事業再生アドバイザー

不動産税務及び相続税に関する総合的なサポートに対応する為、弁護士・司法書士・行政書士等の各専門家と協力し合い、ワンストップで解決。税務署出身の税理士とも業務提携をしており、複雑な税務処理についても迅速に対応する。

著者紹介

ソラいろ会計事務所  公認会計士・税理士

不動産業者の言いなりに物件を買ってしまい、その結果、失敗した不動産投資家に数多く遭遇。「失敗した投資家をこれ以上世の中に出したくない」という想いから、不動産オーナーのサポートに専門特化した会計事務所を始める。

著者紹介

阿久津公一税理士事務所  税理士

不動産業界出身の不動産建設投資、不動産管理会社の設立・運営・相続対策に特化した会計事務所を運営。所得や資産はあるのにキャッシュ不足に苦しむ中小企業経営者のため、お金の流れる仕組を変える事で個人のキャッシュ不足を改善する。

著者紹介

田中英二税理士事務所 税理士・CFP®・1級FP技能士

2004年「身近な相談相手」をモットーに田中英二税理士事務所を開業。事務所は相続を専門におこなっており、生前対策である相続コンサル ティングにも力をいれている。また、金融機関・ハウスメーカー等でセミナー・個別相談会も随時実施し、好評を得ている。

著者紹介

山本愉章税理士・社会保険労務士事務所  税理士・社会保険労務士

平成12年に大阪国税局入局後、財務省主税局で税法の企画・立案、税務大学校研究科で論文を発表するなど国税の中枢を経験。平成25年に税理士試験、平成26年に社会保険労務士試験に合格後、平成27年に国税当局を早期退官し、開業。国税当局の調査手法や思考回路を熟知し、希少なサービスを提供している。

著者紹介

宮﨑健税理士事務所 税理士

平成6年税理士登録後、宮﨑健税理士事務所開設。キャッシュフローの改善や節税対策などベストな対策を提案。

著者紹介

宇賀会計事務所 税理士・㈱プラウドサポート代表取締役

国税局・税務署で35年間、主に法人税調査に従事。2015年に退職、税理士登録後、会計事務所を開設。2016年に不動産賃貸、管理会社の代表取締役に就任。専門分野は、税務調査対応だが、自ら不動産オーナーという立場で、土地や賃貸物件などの不動産のオーナー等をサポート。

著者紹介

相続・贈与相談センター®南森町駅前支部(運営:江本誠公認会計士・税理士事務所)  公認会計士・税理士・行政書士・CFP®

相続対策・節税対策・キャッシュフローの改善(経費削減含む)などベストな対策を提案する。

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枡田宗利税理士事務所 税理士・MBA

主に税に関する無料相談を行っている。利益の出る会社、お金に苦労しない安定した会社を目標に、顧客とともに成長できるようなWin-Winの関係の構築を目指す。

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末吉税理士法人/末吉FP支援法人 代表社員

信託銀行との提携による遺産整理業務支援、地方銀行、信用金庫との提携による相談業務支援、年間200回以上の銀行主催による講演を行うなど、銀行系税理士の本格派として多くの金融機関から支持されている。京都四条烏丸、阪急梅田、東京品川に拠点を配置し、機動的に顧客の問題解決に努めている。

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伊東税理士事務所 税理士

「会計を身近に!」がモットー。分かりやすく、親しみやすい業務、中堅・中小企業家の経営を一生懸命サポートすることを通じて、地域経済発展の一助になりたいと考えている。 顧客ごと、それぞれの業種業態に応じた個別の財務分析を行い、経営の役にたつように努める。

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中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

都市銀行役員、総務大臣政務官秘書、参議院外交防衛委員長秘書を経て、NFG 西日本ファイナンシャルグループを設立。神奈川工科大学大学院講師、国立筑波技術大学講師、早稲田大学総長室代議員。日本で単独第1 号の内閣総理大臣宛の「内部統制報告書」(J-SOX)を完成。『企業経営学』他、著書多数。

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宮川公認会計士・税理士事務所 公認会計士・税理士

不動産オーナー・法人経営者や不動産の相続人を対象に「不動産の税金お悩み相談室@福岡天神」を開設。会計・税金のことから、不動産経営の黒字決算や法人化、節税対策まで不動産に強い税理士が初回無料で相談対応。

著者紹介

連載本当にお金を残せる賃貸経営~「法人化」で節税メリットを得る方法

 

賃貸経営でお金を残す!  不動産オーナーの儲かる節税

賃貸経営でお金を残す! 不動産オーナーの儲かる節税

渡邊 浩滋,粟野 淳一,根岸 大助,小金澤 誠,野末 和宏,阿久津 公一,田中 英二,山本 愉章,宮﨑 健,宇賀 一夫,江本 誠,枡田 宗利,末吉 英明,伊東 正智,南村 博二,宮川 英之

あさ出版

人口減少社会に加えて、相続税の大増税により、賃貸物件は供給過多状態にあります。不動産オーナーにとっては厳しい冬の時代。そんな時代でオーナに必要なのは経営的視点と正しい節税の知識です。本書は賃貸経営の現状から、各…

 

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