賃貸経営の「法人化」…相続対策としてのメリットとは?

今回は、相続を見越して賃貸経営を法人化するメリットとその注意点を見ていきます。本連載では、「不動産オーナーを支援する税理士の会」の著書で、株式会社エッサム編集協力、渡邊浩滋総合事務所代表の渡邊浩滋税理士・司法書士が監修した『賃貸経営でお金を残す! 不動産オーナーの儲かる節税』(あさ出版)から一部を抜粋し、賃貸経営の「法人化」により、節税メリットを得る方法を紹介します。

損益通算上は「法人」のほうがメリットが大きい

基本的に、個人の所得税は各種の所得を合算して所得税額を計算する総合課税制度となっています(本書『賃貸経営でお金を残す!不動産オーナーの儲かる節税』44ページ)。

 

そのため、一定の所得に限られますが、損失が出た場合、つまり赤字になった場合には、それ以外の所得からマイナスして計算することができます。これが損益通算です。

 

損益通算の対象となる所得は、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得です。また、賃貸用不動産を売却して損失が出た場合、損益通算できないことには注意が必要です。

 

なお、利子所得や退職所得は損失が出ることがありませんので、損益計算の対象とはなりません。配当所得、給与所得、一時所得および雑所得では損失が出ることはありますが、損益通算の対象にはなっていないことも確認しておきましょう。

 

このように、個人の所得にはその内容によって所得が区分されていますが、法人所得税の計算では所得の区分がないという特徴があります。賃貸経営で得た所得も、それ以外の事業で得た所得も一緒に計算します。

 

また、不動産を売却して得た譲渡所得という考えもないため、損失が出た場合には、それ以外の所得から差し引くことができるわけです。

 

損益通算では、法人のほうがメリットが大きいと言えるでしょう。

相続対策で「法人化」を活用するには時間がかかる

法人化は相続時の税金にも影響を与えます。

 

法人化による相続時の節税の第一のコツは「時間をかける」ことです。相続までにあまり時間がない場合には、一時的に財産が増えることで相続税が高くなることがあるので注意が必要です。

 

また、「法人が物件を所有する方式」と「法人が物件を所有しない方式」(書籍『賃貸経営でお金を残す!不動産オーナーの儲かる節税』157ページ)では、相続税に対する影響が異なります。

 

・法人が物件を所有する方式

土地建物保有法人、建物保有法人といった法人が物件を所有するタイプの場合、家賃収入をすべて法人が受け取ることになります。相続人を役員にすることで法人から役員報酬を受けることが可能です。

 

給与の支払いを受ける相続人には所得税・住民税が課せられますが、家族間での所得分散効果があります(書籍『賃貸経営でお金を残す!不動産オーナーの儲かる節税』116ページ)。

 

家賃を法人収入とすることで、個人の収入を抑えることもできます。個人事業の場合、家賃収入が個人に入ってきますから収入が現金等で貯蓄されてしまいます。その貯蓄には相続税がかかってしまいますから、できるかぎり少なくしておいたほうがよいわけです。

 

また、土地建物も相続の対象になりますから、死亡時に個人の名義になっていると、相続税が課される可能性があります。法人に土地や建物の名義を移しておくことで、この相続税を避けることができるわけです。

 

一方で、法人を設立した場合には、法人の株式を個人が持つことが多いでしょう。この株式には相続税がかかりますので注意も必要です。とはいえ、一般的に土地建物よりも株式のほうが評価額が下がりますから、この点でも法人のほうが相続時に有利と言うことができます。

 

ただし、会社の株式評価を計算する際、取得後3年以内の不動産は通常の取引価額で評価することになっています。そのため、法人が不動産を所有して3年間は、株式の評価のほうが高くなる可能性があり、相続税がかえって高くなることもあります。

 

これを防ぐには、相続発生より3年以上前に法人設立するか、または当初から株式を子などの相続人に所有してもらう方法が有効です

 

「法人が物件を所有する方式」のリスクは、個人から法人に物件を売却する際に、個人に売買代金という現金が増えることです。このままではその現金に相続税が課せられてしまいますから、現金等の資産を減らす対策を考える必要があります。

 

生前贈与する、生命保険に加入するなどが対策としてあげられますが、いずれにしても時間をかけて行う必要があります。

 

管理会社やサブリース法人の場合、物件の所有権は個人にあります。そのため、すぐに相続税を節税できるわけではありません。

 

ただし、管理会社やサブリース法人に支払う管理料分は個人の収入から差し引かれますから、その分は個人の現金等を減らせる効果があると言えるでしょう。相続時に現金が多いと、高い相続税を払うことになってしまいます。

 

相続対策としては、相続人を役員にして役員給与を支払う方策が有効です。被相続人に現金を集中させず、あらかじめ相続人に現金を支払うことで、相続税を抑える効果があります。実際に相続が発生する際には、納税資金にすることもできるでしょう。

 

法人化には、子への事業承継対策という側面もあります。賃貸経営を引き継ぐ子供がまったく業務にタッチしていないと、相続した後の業務にとまどうものです。場合によっては、対応できずに売却の道を選ぶケースもあります。

 

これでは、何のために守り、引き継いだのかわからなくなってしまいます。しかし法人化し、子供をその役員とすることで、自分の生前から子供に賃貸経営を経験させることができます。

 

つまり、法人化は事業承継の対策としても有効なのです。

地方税の課税、運営上のコストの発生等に注意を

ここまで法人化による節税効果など、メリットを中心に紹介してきましたが、法人化にもデメリットがあることを忘れてはいけません。しっかり確認したうえで、自分に最適な方法を選びましょう。

 

❶赤字でも7万円の地方税が課される

個人の場合、赤字であれば所得税や住民税は発生しません。しかし、法人の場合には赤字でも法人住民税が課せられます

 

これを均等割といい、資本金、従業員の数、地域などによっても異なりますが、毎年7万円となっています。

 

❷運営上のコストが発生する

個人事業の場合、自分で記帳し、自分で申告する人もいますが、法人の場合は法人税等の報告書などを作成しなければなりません。

 

これら法人税申告書の作成は専門性が高いため、税理士などの専門家に依頼するのが一般的です。もちろん、記帳や申告を税理士に依頼すると、その分のコストが発生します。

 

しかし、専門家に依頼することで、経営や節税などのアドバイスを受けることができるため、かえって出費を抑えることもできるでしょう。メリットと捉えることもできます。

 

❸社会保険に加入しなければならない

個人事業では、従業員がいても、常時雇用している人数が5名以下であれば社会保険の加入が任意になっています。

 

しかし法人の場合には、従業員がおらず、代表者が1名のみの場合にも社会保険に加入しなければなりません

 

社会保険料には会社負担分があり、一般的にはその半額を会社が支払います。給与によって社会保険料は変わってきますが、安いとは言い切れない額になることも多く、また今後も増加傾向にあるのも否めません。社会保険料を加味したうえで、報酬額を決めたほうがよいでしょう。

 

 

 

渡邊 浩滋

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士

司法書士

宅地建物取引士

税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所代表 税理士
司法書士
宅地建物取引士

1978年、東京都江戸川区生まれ。明治大学法学部卒業。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組む。大家兼業税理士として悩める大家さんのよき相談役となるべく、不動産・相続税務専門の税理士法人に勤務。退職後、2011年12月、同事務所設立、現在に至る。司法書士の資格を活かし、不動産のスペシャリストとして税務だけでなく法律面の観点からもトータル的なアドバイスを提供。
『「税理士」不要時代』(幻冬舎)、『相続対策の常識ウソ?ホント?』『大家さん必携!ライフサイクルから考える賃貸経営の税務Q & A』(ともに清文社)、『大家さんのための超簡単!青色申告』(クリエイティブ ワークステーション)など著書多数。

渡邊浩滋総合事務所 http://www.w-sogo.jp/

著者紹介

あわの税理士事務所/相続財産相談室いばらき  税理士

不動産の収入に対する税金、保有する不動産に対する税金を、税理士の立場から現状分析し、将来のための対策を提案。

著者紹介

根岸会計事務所  税理士

会計事務所に勤務しながら、2015年に2棟目、2016年に2棟、合計4棟の収益不動産を購入。2017年4月に不動産投資家向けに根岸会計事務所を開業。税理士としての視点だけでなく、不動産投資家としての視点でも顧客をサポート。

著者紹介

小金澤・渋谷税理士事務所  税理士・事業再生アドバイザー

不動産税務及び相続税に関する総合的なサポートに対応する為、弁護士・司法書士・行政書士等の各専門家と協力し合い、ワンストップで解決。税務署出身の税理士とも業務提携をしており、複雑な税務処理についても迅速に対応する。

著者紹介

ソラいろ会計事務所  公認会計士・税理士

不動産業者の言いなりに物件を買ってしまい、その結果、失敗した不動産投資家に数多く遭遇。「失敗した投資家をこれ以上世の中に出したくない」という想いから、不動産オーナーのサポートに専門特化した会計事務所を始める。

著者紹介

阿久津公一税理士事務所  税理士

不動産業界出身の不動産建設投資、不動産管理会社の設立・運営・相続対策に特化した会計事務所を運営。所得や資産はあるのにキャッシュ不足に苦しむ中小企業経営者のため、お金の流れる仕組を変える事で個人のキャッシュ不足を改善する。

著者紹介

田中英二税理士事務所 税理士・CFP®・1級FP技能士

2004年「身近な相談相手」をモットーに田中英二税理士事務所を開業。事務所は相続を専門におこなっており、生前対策である相続コンサル ティングにも力をいれている。また、金融機関・ハウスメーカー等でセミナー・個別相談会も随時実施し、好評を得ている。

著者紹介

山本愉章税理士・社会保険労務士事務所  税理士・社会保険労務士

平成12年に大阪国税局入局後、財務省主税局で税法の企画・立案、税務大学校研究科で論文を発表するなど国税の中枢を経験。平成25年に税理士試験、平成26年に社会保険労務士試験に合格後、平成27年に国税当局を早期退官し、開業。国税当局の調査手法や思考回路を熟知し、希少なサービスを提供している。

著者紹介

宮﨑健税理士事務所 税理士

平成6年税理士登録後、宮﨑健税理士事務所開設。キャッシュフローの改善や節税対策などベストな対策を提案。

著者紹介

宇賀会計事務所 税理士・㈱プラウドサポート代表取締役

国税局・税務署で35年間、主に法人税調査に従事。2015年に退職、税理士登録後、会計事務所を開設。2016年に不動産賃貸、管理会社の代表取締役に就任。専門分野は、税務調査対応だが、自ら不動産オーナーという立場で、土地や賃貸物件などの不動産のオーナー等をサポート。

著者紹介

相続・贈与相談センター®南森町駅前支部(運営:江本誠公認会計士・税理士事務所)  公認会計士・税理士・行政書士・CFP®

相続対策・節税対策・キャッシュフローの改善(経費削減含む)などベストな対策を提案する。

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枡田宗利税理士事務所 税理士・MBA

主に税に関する無料相談を行っている。利益の出る会社、お金に苦労しない安定した会社を目標に、顧客とともに成長できるようなWin-Winの関係の構築を目指す。

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末吉税理士法人/末吉FP支援法人 代表社員

信託銀行との提携による遺産整理業務支援、地方銀行、信用金庫との提携による相談業務支援、年間200回以上の銀行主催による講演を行うなど、銀行系税理士の本格派として多くの金融機関から支持されている。京都四条烏丸、阪急梅田、東京品川に拠点を配置し、機動的に顧客の問題解決に努めている。

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伊東税理士事務所 税理士

「会計を身近に!」がモットー。分かりやすく、親しみやすい業務、中堅・中小企業家の経営を一生懸命サポートすることを通じて、地域経済発展の一助になりたいと考えている。 顧客ごと、それぞれの業種業態に応じた個別の財務分析を行い、経営の役にたつように努める。

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中央シティ税理士法人 税理士・特定行政書士・MBA・登録政治資金監査人

都市銀行役員、総務大臣政務官秘書、参議院外交防衛委員長秘書を経て、NFG 西日本ファイナンシャルグループを設立。神奈川工科大学大学院講師、国立筑波技術大学講師、早稲田大学総長室代議員。日本で単独第1号の内閣総理大臣宛の「内部統制報告書」(J-SOX)を完成。『企業経営学』他、著書多数。

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宮川公認会計士・税理士事務所 公認会計士・税理士

不動産オーナー・法人経営者や不動産の相続人を対象に「不動産の税金お悩み相談室@福岡天神」を開設。会計・税金のことから、不動産経営の黒字決算や法人化、節税対策まで不動産に強い税理士が初回無料で相談対応。

著者紹介

連載本当にお金を残せる賃貸経営~「法人化」で節税メリットを得る方法

 

賃貸経営でお金を残す!  不動産オーナーの儲かる節税

賃貸経営でお金を残す! 不動産オーナーの儲かる節税

渡邊 浩滋,粟野 淳一,根岸 大助,小金澤 誠,野末 和宏,阿久津 公一,田中 英二,山本 愉章,宮﨑 健,宇賀 一夫,江本 誠,枡田 宗利,末吉 英明,伊東 正智,南村 博二,宮川 英之

あさ出版

人口減少社会に加えて、相続税の大増税により、賃貸物件は供給過多状態にあります。不動産オーナーにとっては厳しい冬の時代。そんな時代でオーナに必要なのは経営的視点と正しい節税の知識です。本書は賃貸経営の現状から、各…

 

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