収益物件のリフォームに欠かせない「見た目重視」という戦略

前回は、満室経営を目指す上で重要な「4つの基本原則」の1つとして、リフォームを検討する際の留意点を説明しました。今回は、収益物件のリフォームに欠かせない「見た目重視」という考え方を見ていきます。

内覧者が物件を見極めるのは「1部屋10分」程度

前回、費用対効果を無視したリフォームは行わないとお伝えしました。今回では、投資効率を考えたリフォームとその具体例を示したいと思います。

 

私が考える費用対効果の高いリフォームとは、同じ機能を持っているのであれば、とことん「見た目重視」ということです。賃貸住宅を検討している方は、1部屋あたり5~10分程度の内見で物件の良し悪しを見極めます。となれば、部屋の内装をいかに印象づけられるかがポイントとなります。

 

とはいえ、独自性を高めようとして奇抜になり過ぎてもいけません。バランスは大切ですし、ターゲットによっても微調整が必要です。当社の管理物件での実例を見てみましょう。

 

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信頼できる管理会社・施工会社を見つけることが大切

本物件のターゲットは、大阪府内で広めの部屋を希望する車所有の単身者、同棲カップル、生活保護者(二人以上の世帯)です。とにかくシンプルな色合いと、ワンポイント什器で安価に仕上げることを心がけました。ポイントは、原則、表面だけの施工に留めるということです。

 

壁紙・床材の色は、広さを感じてもらえるように膨張色の白をベースに一面のみアクセントを入れて、デザイナーズ風に仕上げました。

 

床の材料として以前は塩ビ素材のクッションフロアが主流で当社も利用してきましたが、現在は長期的なメンテナンス・耐久性を考慮し、少し費用は高くなりますがフロアタイルで施工しています。本物の木材フローリングと見違える仕上がり・高級感が出せ、同じ白ベースでもさまざまな木目調があるのでターゲットに応じて材料を変えることができます。

 

キッチンは当社では交換するケースが増えています。以前は交換となると高額になることから、扉面のみダイノックシートと呼ばれる硬質塩ビ製の模様がプリントされたシートを貼り、化粧直しをするのが主流でした。

 

しかし、当社で新築物件の建築事業をはじめたことをきっかけに、自社オリジナルのキッチンの製造が可能になりました。最新機能を持ち、扉面もおしゃれなキッチンを安価で設置することができ、オーナーにも大変喜ばれています。

 

バスについては、ファミリー物件にもかかわらずホテル風にするため、耐水性ダイノックシートに長鏡という、3点ユニットバスでよく採用されているリフォームを行いました。ちなみに、バスについても当社の場合は超格安で施工できるため、場合によってはユニットバスの総入れ替えも行っています。

 

細かな点では、照明器具をおしゃれなスポットライトにしています。普通のファミリー物件では一般的なシーリングライトを付けることもありますが、本物件の場合はターゲット特性を鑑み、見た目重視のスポットライトを設置したのです。

 

また和室から洋室に変更する際には、木枠を白く塗装することが必須です。洋室“風”にならないようにするための工夫で、襖の枠も塗装します。私は仕事柄、さまざまな空室を見る機会がありますが、和室から洋室にリフォームしたのになかなか入居が決まらない部屋を見ると、枠塗装などの細かいところで施工が抜けていることが多いのです。

 

こうしてリフォームを行った結果、本物件は募集開始後2週間程度で申し込みが入りました。機能面はしっかり満たしつつ表装や見た目重視で施工することで、工事費用を抑えられ入居付けが容易になります。ご自身で研究されるか、信頼のおける管理会社・施工会社を見つけることが大切と言えるでしょう。

 

[図表]

 

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大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

多くの投資家を成功へと導いた不動産投資の教科書がリニューアルして登場! 東京五輪による地価上昇で人気に火がつき、なおも注目を集める不動産投資。しかし、実際に投資をはじめようとしても、はじめての人には分からない…

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