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業者には、購入後の賃貸管理のサポートの有無の確認を
前回の続きです。
●購入後の賃貸管理についてのサポートがあるか
売買専業の不動産業者は基本的に販売による仲介手数料が手に入ればそれで売上が立つため、極端な話、販売後の投資成果がどうなろうと興味がありません。よって購入後の賃貸管理のサポートについて、必ず不動産業者に確認してください。
理想は売買した業者がその後の賃貸管理も請け負うパターンです。売買後の管理が前提であれば、管理運営に苦労する物件を投資家の方には紹介できなくなるものです。
また、最近は売買専業であった会社も賃貸管理を行うと謳っているケースがありますが、実態は力を入れていないばかりか他社に丸投げというケースもよく見られます。その場合は地域に根差して事業を行っているのか、管理戸数と管理専属の社員が何名いるかなどを確認するようにしてください。
●不動産会社（または営業担当者）が収益物件を持っているか、また、賃貸経営で一定の成果を出しているか
このチェックポイントも本連載で詳述したとおりです。不動産の売買をしている担当者のなかで、実際に収益物件を個人で所有している人は極めて少数です。自分で不動産投資の経験がない人に、投資家と同じ目線で物件の購入から運用までのアドバイスはできません。
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「税務知識」や「有能な税理士のコネ」を持つ業者か？
●税務知識が豊富か
実務は税理士さんにお任せしますが、収益物件を専門に取り扱う業者として知っておくべき税務知識はたくさんあります。その知識に基づいて税務上有利になるよう購入物件の初期設定を行うからです。
また管理運営時でも税務知識が必要になります。一例をあげれば、修繕費について一括損金で計上できるようなリフォーム内容を考えるなどです。
不動産投資は購入時だけでなく、購入後の運用時も税金との戦いです。賃貸経営の一番のコストは税金だからこそ、不動産業者には税務知識が求められるのです。また、賃貸経営税務に強い税理士とつながりがあるか、紹介は可能かどうかも確認事項となります。
●不動産ポートフォリオ、出口戦略まで含めたうえで、物件を紹介しているか
これも繰り返しになりますが、収益物件は1棟買って終わりではなく、2棟、3棟と買い増して組み合わせ、目標の投資規模やキャッシュフローへの到達を目指すというのが私の推奨する考えです。
よって、不動産業者は紹介する物件が不動産ポートフォリオ上どの位置づけなのか、既存の保有物件との関連のなかでどういう働きをするのか、あるいは長期保有するのか、値上がり次第では売却するのか・・・など、投資家の属性や希望、将来ビジョンなどを踏まえたうえでの戦略を持っていなければなりません。
オーナーと同じ目線で不動産ポートフォリオ、出口戦略まで含めた提案ができるかどうか、不動産会社の力量が問われるポイントです。
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