賃貸物件の満室経営に不可欠な「4つの基本原則」とは？⑤

「費用対効果」を無視したリフォーム投資は御法度

前回の続きです。

●清潔感のある部屋づくり

ここまでの3つのポイントで、賃貸仲介営業マンに物件をいかに訴求するかが大切だという点を理解してもらえたと思います。ただ、最終的に部屋を決めるのは入居検討者ですから、物件を探す側の目線も考えなければなりません。

まず、入居検討者に訴求するための部屋づくりで注意すべきは、費用対効果を無視した投資をしないという点です。管理会社やリフォーム会社に空室相談をした結果、高額のリフォームを提案され投資効率を考えずに実施してしまったというケースをよく耳にします。

例えば、こんな実例がありました。その方は、保有する単身者向け1K物件（20㎡）のリフォームを検討していたそうです。そこで管理会社に相談したところ、100万円を投じ住宅設備も入れ替えるフルリノベーションを提案されました。お客様は費用の内訳やその必要性についてあまり理解されていませんでしたが、「そんなものか」と発注してしまったそうです。

当社でいえば、単身者向けのリフォームの場合、最大限のコストをかけたとしても30万円以下に収まります。その差は70万円。明らかな過大投資です。

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まずは「保有期間中の利益を最大化する方法」を考える

当社のリフォームに対する考え方は「投資効果を考えたうえで競争力を維持し、清潔感を向上させること」、そして「保有期間中の利益を最大化すること」です。

そこで前述のフルリノベーションの事例で、費用対効果について計算してみましょう。フルリノベーションの結果、仮に家賃が月額で3,000円上がれば年間3万6,000円の収入アップにつながります。30万円を投じてリフォームをした場合、競争力を維持できる前提で過大投資分の70万円はどの程度の期間で回収可能でしょうか。

70万円÷3万6,000円＝19.4年

融資の利用や売却をした場合の投資効率はまた別ですが、19年以上経たなければ、投資金額の回収はできないということです。その間に入退去は何回もあるでしょうし、年数が経過すれば投資した設備の劣化やデザインの陳腐化は避けられません。リフォームを検討する場合は、ぜひ投資効率を考えたうえで実施し、入居検討者に好まれる部屋づくりをしてください。

ただし売却という出口を取らない場合は、定期的に大規模修繕や室内リノベーションを行い、資産価値を維持することが大切です。あくまで不動産投資を経営ととらえ、「保有期間中のキャッシュフローを最大化するにはどうすればよいか」というスタンスでリフォームを考える必要があります。

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