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収益物件の運営を任せる「パートナー」の選び方①

前回は、収益物件の運営を「PM型管理会社」に委託するメリットを説明しました。今回は、収益物件の運営を任せる「パートナー」の選び方を見ていきましょう。

不動産投資は、信頼できる不動産会社と組むことが重要

本連載で何度もお伝えしてきましたが、不動産投資は物件を購入して終わりではなく、その後の管理運営もしっかりと行ってこそ利益を最大化できます。不動産投資で最も大切なのは高利回りの物件を取得することではなく、賃貸経営の良きパートナーを見つけることなのです。

 

では信頼できる不動産会社をどうやって選べばいいのか。今回から、そのポイントを以下の図表の項目に沿って順に説明していきます。

 

[図表]不動産会社選びのチェックポイント

収益物件を扱う専門知識・多数の取引経験があるか?

●収益不動産の売買取引を頻繁に行っているか

 

最近でこそ収益物件を扱う不動産業者はかなり増えましたが、不動産投資や賃貸経営に関する知識が浅い会社が多いなど、玉石混交が現状です。宅建業者であれば法律上はどのような物件でも取引できますが、収益物件を扱う専門知識がないために一般投資家が不利益を被るケースが少なくありません。

 

収益物件の取引実績が少ない不動産業者は、売買契約書の特約を確認すればおおむね見抜くことができます。収益物件の売買契約書には売主・買主の権利関係を整理するためにさまざまな特約を入れる必要がありますが、契約書にその対応がなされていない場合は収益物件の知識が少ないと見て間違いありません。取引経験が乏しい場合、買主に不利益な内容の契約書となっている場合もあるため注意が必要です。

 

また、頻繁に取引がある場合であっても、三為取引で特定のパッケージ型アパートローンでの融資を前提に「売主物件」と紹介する会社にも注意が必要です。

 

「フルローン・オーバーローン、仲介手数料不要で、少ない自己資金で投資可能」「引き渡し後に大規模修繕予定」「引き渡し後2年間家賃保証」などは良い条件のように見えますが、実際には物件の利回りが低く、融資も高金利で有名な特定のアパートローンの金融機関前提となっています。

 

ですから、購入後にキャッシュフローがまったく出ないばかりか、いずれ経営が苦しくなっても売るに売れない状態に陥り、最悪は自己破産になるなど人生が大きく狂ってしまう恐れがありますので、絶対取引しないようにしてください。

 

この話は次回に続きます。

大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

多くの投資家を成功へと導いた不動産投資の教科書がリニューアルして登場! 東京五輪による地価上昇で人気に火がつき、なおも注目を集める不動産投資。しかし、実際に投資をはじめようとしても、はじめての人には分からないこ…

 

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