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賃貸管理業務も行わなければ、本当の相場は分からない
前回の続きです。
●物件周辺の賃貸事情を把握しているか
物件周辺の賃貸事情を把握するには、その地域で事業を展開しているだけでは不十分です。物件の売買だけでなく賃貸管理業務（入居者募集や既存入居者管理）も行っていなければ、本当の相場は分かりません。
賃貸管理をしていない売買専業業者の場合、インターネットで確認して平均賃料を割り出し、表面利回りを想定しているケースがあります。しかしポータルサイトに掲載されているのは募集賃料ですから、実際に成約する賃料は下がります。
さらにエリアによっては、広告料を3カ月以上見ておかなければ入居付けが難しい場所もあります。その場合、一戸あたりの入居付けのコストが上がり、表面利回りは同じでも最終的な手残りが少なくなってしまいます。
利回りだけではなく賃貸経営の側面も含めて投資判断することが大切であり、そのためには地域に根付いて賃貸管理業を行っているかを確認することが必要です。あるいは、その地域の有力で信頼のおける賃貸管理会社を見つけられているかが大切です。
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不動産投資の成否を決める「融資知識の豊富さ」
●融資の知識が豊富で、金融機関の紹介をしてくれるか
不動産投資は融資がすべてです。よって融資の知識が豊富な業者かそうでないかで、不動産投資の成否が大きく左右されると思ってください。
融資に強い不動産業者の場合、サラリーマン向けや資産家向け、中小企業経営者向けなど、それぞれの投資家の属性に合った金融機関のつながりを持っているものです。投資家にとっては、自分の属性に応じた金融機関を紹介してくれるかどうか、取引銀行が何行あるか、不動産業者に詳しく確認されるといいでしょう。
投資規模を拡大していくためには、複数の地元金融機関から継続的に融資を受け続けられるかが大きなポイントとなります。その意味で、特に地方銀行や信用金庫、信用組合との取引があるか、融資付けのサポートが受けられるかどうかも確かめてください。
金融機関は不動産業者の紹介で訪問するのが鉄則です。一般投資家が紹介なく金融機関に足を運んでも評価は厳しくなる傾向にありますが、金融機関とつながりの深い不動産業者を通せば、「あの業者の紹介の方なら安心」と見なされ、好条件で融資が下りる可能性が高まります。
この話は次回に続きます。
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