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収益不動産の「管理運営」を専門家に委託するメリット

東京五輪による地価上昇で人気に火がつき、なおも注目を集める不動産投資。しかし、実際に投資をはじめようにも分からないことだらけで、なかなか手が出ないというケースも多いことでしょう。そこで本連載では、不動産のプロが不動産投資成功の法則を紹介します。

不動産投資の成功には「適切な経営・管理」が不可欠

人口が増加していた戦後の高度経済成長時代は、住宅が不足し、空室リスクをそれほど気にする必要はありませんでした。

 

ところが人口減少時代を迎え、住宅の供給過剰にも陥っている現在は、募集をかけるだけで入居者が集まるような時代ではありません。戦略的なリーシング(入居募集)活動、費用対効果を考慮したリフォーム計画、初期段階の購入物件の選定や、節税(タックスマネジメント)など、不動産投資を成功に導くために考えるべき経営課題は多岐にわたります。

 

そうした経営面の努力を怠るとたちまち収益が悪化し、不動産投資で成果をあげることができなくなります。会社を存続発展させるために経営面・財務面でのマネジメントが求められるように、不動産投資においても適切な経営戦略が不可欠なのです。

 

いくら利回りが高く、立地に優れている物件を購入できても、その後の管理運営をしっかり行わなければ期待する投資成果は上げられません。だからこそ物件購入後の管理運営が大変重要なのです。不動産投資が賃貸経営事業といわれる所以です。幸い、不動産投資は管理運営をアウトソースできる体制が整っています。信頼できるパートナーを味方につけて、保有物件の管理運営を一任すれば、あとは自動的に収入が入ってくる仕組み(=お金を生み出す装置)を構築できるのです。

仕事をしながら物件管理を行うのは難しい

管理の方法について、詳しく見ていきましょう。

 

不動産投資には、物件を自主管理する方法と管理を外部(管理会社)に委託する方法の2種類があります。自主管理とは、説明するまでもなく保有する収益物件を自分で管理する方法です。すでに退職されている方、あるいは地主の方など一部の時間的余裕がある方の場合は可能かもしれませんが、本業のある方の場合は物件を自分で管理するのは現実的ではありません。

 

実は私もサラリーマン時代、保有する収益物件の自主管理にチャレンジした経験がありますが、働きながらでは無理だと実感し、すぐに諦めてしまいました。

 

多くの方は、昼間の仕事中に賃貸仲介業者や入居者から連絡が入ってもスピーディに対応できません。昼間だけでなく、夜間に何かトラブルが発生した場合も同様、即座に解決策を講じるのは難しいでしょう。

 

ところがオーナーとすぐに連絡が取れない場合、入居者は不満を抱き、最悪のケースでは退去につながる可能性があります。まさに24時間365日体制で入居者対応にあたらなければならないのです。

 

働きながら物件管理も行うという二足のわらじは、質の高い管理を行うという点ではかなり難しいと思ったほうがよいでしょう。

 

仮に時間的余裕のある方が自主管理をするにしても、賃料回収や家賃交渉などの入居者対応、日々の物件のメンテナンスといった基本的な業務は自分でできるかもしれませんが、入居者募集についてはオーナー自身では難しいため外部(賃貸仲介業者)に委託することになります。

 

ここで考えていただきたいのが、そこまでして自主管理にこだわる必要性があるのか、ということです。

 

利点と言えば、管理会社に委託する手数料がかからない点くらいでしょうか。ですがコストを抑えるために自分で管理をするということは、手間なく投資・経営ができる不動産投資のメリットが得られなくなります。まして企業経営者や医師などの高収入の方の場合、本業での時間あたりの報酬に比べると、管理会社に支払う手数料のほうが割安です。

 

一方、物件の管理会社に委託する方法の場合、利点は明確です。管理運営面において一切の手間がかからないということです。少し時間がかかることと言えば、管理会社からの運用レポートや入居者募集活動報告の確認、リフォーム提案に対して実行するかどうかの判断などになります。

 

管理会社に管理を委託するということは、言うなれば所有と経営の分離です。物件の所有者であるオーナーは全株式を保有する株主と同じで最終的な経営判断のみを行い、その判断に基づき外部のプロフェッショナルがオーナーの利益最大化のために業務を代行します。

 

パートナー選びさえ間違わなければ、オーナー自身は本業に集中しながら安定収入が得られる仕組みを構築できるのです。

大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

多くの投資家を成功へと導いた不動産投資の教科書がリニューアルして登場! 東京五輪による地価上昇で人気に火がつき、なおも注目を集める不動産投資。しかし、実際に投資をはじめようとしても、はじめての人には分からないこ…

 

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