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収益不動産の管理運営を任せる「管理会社」の選び方

前回は、収益不動産の「管理運営」を専門家に委託するメリットを紹介しました。今回は、管理運営を任せる「管理会社」の選び方を見ていきましょう。

管理会社には「混在型」「専業型」の2種類がある

オーナーが外部委託する先の管理会社には、「仲介管理混在型」(以下、混在型)と「管理専業型」(以下、専業型)の2種類があります。

 

混在型とは、自社で仲介店舗を持ちながら管理業務も行う管理会社のことです。昔ながらの街の不動産業者をイメージしてもらうと分かりやすいかもしれません。駅前に店舗を構えて地域の物件の賃貸仲介から売買、管理業務まで総合的に行う不動産業者です。

 

近年はこうした昔ながらの不動産会社が大手賃貸仲介フランチャイズに加入するケースも増えてきました。大手フランチャイズの看板を掲げ、駅前に仲介店舗を持ち、賃貸仲介業務を行っています。そのため、全国主要駅の周辺に大手フランチャイズや地元の仲介店舗がひしめき合い、入居者獲得合戦が繰り広げられています。

 

こうした仲介店舗を構える賃貸仲介業者のなかには管理業務を請け負う業者も存在します。このような会社も混在型と定義できます。

 

一方の専業型とは、賃貸仲介業務は行わず、文字通り物件の管理業務に徹している業者のことです。不動産オーナーから物件を預かり、入居者募集(ただし仲介店舗は構えない)、既存入居者管理や建物管理を専業で行います。

経営まで受託する、専業型の一種「PM型」がおすすめ

専業型のなかには、賃貸経営の部分にまで踏み込んで業務を受託する「プロパティマネジメント型賃貸管理」(PM型)という手法もあります。プロパティマネジメント(Property Management、以下、PM)とは、不動産投資の経営面に関するあらゆる業務をオーナーから任されて代行する、いわば“不動産経営代行業”のような管理システムです。

 

この概念は、アメリカの不動産投資ファンドから日本にもたらされました。前項でも少し触れたように、所有と経営の分離という商法上の原則を不動産投資の世界に持ち込んだのです。会社で言う「株主」と「経営陣」が、不動産投資の世界で言う「オーナー」と「管理会社(PM会社)」の位置づけです。

 

私が定義する本当のPM会社とは、従来の管理専業型がフォローするリーシング活動、リフォーム、既存入居者管理や建物管理にとどまりません。

 

物件購入前の不動産ポートフォリオの設計、物件取得のサポート(物件選定・融資コンサルティング)、税務サポート、収支報告業務など、オーナーの所有物件の利益を最大化するために外部のプロフェッショナルと連携しながら、あらゆる経営サポートを行う点に最大の特長があります。

 

「賃貸管理」という領域から「資産管理」へとより幅広い範囲をカバーします。

 

人口減少や賃貸住宅供給戸数の増加など賃貸経営環境の悪化が進むなか、オーナーが最新の賃貸経営手法を常に取り入れ適切な賃貸経営を実行し続けることは今後ますます困難になっていきます。そこで活躍するのが、不動産経営のプロフェッショナルであるPM型の賃貸管理会社なのです。

 

[図表]「専業型」と「プロパティマネジメント型」の業務範囲の違い

 

当社も、関西では数少ないPM型の賃貸管理を展開しています。繰り返しますが、収益物件を持つだけで安定して家賃収入が手に入る時代ではありません。収益物件という資産を活用していかに利益を生み出すか、オーナー目線で物件を管理してくれるパートナーに委託するのが不動産投資の成功の法則と言えます。

大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

連載不動産投資成功の法則…「賃貸管理」に特化した不動産会社と組むべき理由

本連載は、2018年3月30日刊行の書籍『改訂版 はじめての不動産投資成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

改訂版 はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

多くの投資家を成功へと導いた不動産投資の教科書がリニューアルして登場! 東京五輪による地価上昇で人気に火がつき、なおも注目を集める不動産投資。しかし、実際に投資をはじめようとしても、はじめての人には分からないこ…

 

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