収益物件の購入･･･「新築」「中古」のどちらが有利？

新築に比べて高利回りな「中古物件」

Ｑ：新築と中古、資産形成に向いているのはどっち？

 

土地から新築するアパートをすすめられています。「新築アパートは高い家賃が取れる」という点をアピールされましたが、中古は物件価格が安いので、どちらが本当に利益を得られるのか悩んでいます。新築と中古のメリット・デメリットを教えてください。

 

Ａ：利益を得るなら中古　カッコ良さ（自己満足）なら新築

 

◎新築のメリット

 

・自分の好きなようなデザインで造れる

・最新の設備、間取が造れる

・新築は人気があり、新築プレミアム価格（賃料）で客付けができる

・長期間の融資を受けやすい

・メンテナンスのコストは当面かからない

 

◎新築のデメリット

 

・取得時の利回りが低い

・完成までの時間がかかる

・減価償却期間が長いため節税効果を得にくい

・新築後数年での極端な賃料下落（価格下落）

 

 

◎中古物件のメリット

 

・新築に比べて高利回り

・オーナーチェンジの場合、購入後すぐ賃料が得られる

・現在の状況から運営状況を読みやすい

・減価償却期間が短く、効率的に節税ができる

 

◎中古物件のデメリット

 

・建物の修繕や設備の修理・交換などのコストがかかる

投資回収スピードが遅く、価格が下がりやすい「新築」

新築と中古のどちらがよいかは、何を求めて物件を取得するかの一言に尽きます。満足度という考えであれば新築物件を取得するのもありですが、利益や資産形成という観点から考えれば、中古物件しかあり得ません。

 

ではまず、新築物件について説明していきます。

 

①低利回り

 

一般的に、新築物件では高利回りは期待できません。利回りが低いということは、先述の通り、純収入が少なくなるので投資回収スピードが遅くなります。そのため利益を出すことがまず難しくなります。

 

新築時の家賃は「新築プレミアム」といって相場より1割から2割ほど高く設定できますが、それ以上に物件価格が割高だからです。建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされ、さらにその物件を不動産会社が販売するとなれば、不動産会社の利益も上乗せされています。

 

また新築の場合は、諸経費は中古よりも抑えられますが、減価償却期間が長いため、年間の償却費がわずかしか取れず、節税効果も期待できません。

 

 

②価格下落

 

新築プレミアムが通用するのは初回の入居時だけです。築後数年がたって入居者が入れ替われば、賃料は相場並みに下がっていきます。賃料が1～2割も下落すれば、収益還元法で考えた場合、同じ利回りであったとしても物件価格が1～2割下落するということになります。

 

現実的には、この賃料の下落に加えて、中古になった途端に期待利回り（キャップレート）も上昇します。

 

つまり、新築物件であれば利回り6％でも買い手はつきますが、築10年の中古になると利回り7～8％はないと売れないということです。それがキャップレートの上昇です。この賃料の下落とキャップレートの上昇によって新築物件は物件価格自体が大幅に下がります。

 

さらに言えば、新築物件は価格全体における建物の割合が大きく、土地の占める割合が小さいという問題があります。そのため、価格下落の幅も大きいのです。

 

［図表］新築物件は価格が急落しやすい

 

先述の通り、収益物件活用の利益を最大化させるためには、「純収入が多い」ことと「物件価格が下がらない」という2点が重要になります。