収益物件における土地・建物の「価格割合」の決まり方

物件価格の内訳は、売主と買主の「合意」が最重要

Q:土地と建物の価格はどうやって決まる？

減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を「大きく」取りたいと考えています。物件価格の中で、土地と建物の価格割合は、どのように決められるのでしょうか？

A:土地・建物の内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定される

収益物件の土地と建物の価格の内訳は、売主・買主間の合意に基づいて決定されます。この合意された金額を契約書に記載します。

ここがポイントですが、必ず売主・買主が両者で合意する必要があります。この合意が価格の根拠になるためです。評価証明の按分や売主の購入時の価格、簿価等いろいろな算定方法がありますが、それらは参考資料にはなっても必ずしもその金額で合意する必要はないのです。あくまでも売主と買主がお互いに合意した土地・建物の価格が最も大切になります。

より大きな建物価格を「合理的な範囲」で売り主と交渉

先述した通り、土地と建物の総額が同じであれば、買主にとっては、建物の金額を大きくしたほうが減価償却を大きく取れるので、利益が大きくなるということです。

そのためには、売主との売買契約の際に、土地・建物の価格のうち建物価格を、評価証明や建物のリフォーム状況、収益性等を勘案して合理的な範囲でより大きく設定してもらえるよう交渉する必要があります。

※極端な割合の金額設定は認められませんので、あくまでも「合理的な範囲」での設定にする必要があります。

ただし、売主が課税業者の場合は、必ずしも買主に有利な条件を実現できるわけではありません。なぜなら、土地には消費税がかかりませんが、建物にはかかるため、売主にとっては総額が同じなのに建物価格を大きくしてしまうと手取り収入が減ってしまうからです。

ただ、売主が個人（旧来の地主さんなど）の場合など、消費税を納める義務のない売主（非課税業者）も多くいます。そのような売主にとっては、建物と土地の価格の内訳が手取り収入に関係してこないので、買主の要望が通る場合が多くなります。