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最新設備を導入して「差別化」を図る
私が保有している中古物件は、3点ユニット、室外洗濯機置き場などが頭を悩ませる。退去するたびに、これをどうするか悩みの種だ。
しかし、新築はあらかじめ設備面の準備をしっかりと行い、周りの物件と差別化でき、周りの物件を陳腐化させられる。
計画的陳腐化とは、聞きなれない言葉と思うが、例えば、スマホなどはこの言葉がよく当てはまる。新しいモデルをどんどん出していくと、自分が使っているモデルを古く感じて、結果、買い替え需要を発生させるのが計画的陳腐化だ。
世の中には新築を渡り歩いている入居者も少なからずいる。スマホのようにモデルチェンジの頻度は、多くないにしても、やはり数年単位で、いろんな目新しい設備が出てくるので、新築を建設するならば、入居者のニーズが高い設備にはしっかり先行投資しろ！
そのエリアに新築がどんどん建ち始めると、相対的に自分の物件が陳腐化していってしまうが、「古い」と思わせないことが大切だ。そのためには住宅用のマンションモデルルールなどにも足を運び、最新設備を見てみると良いだろう。ヒントが隠されている。
最近では賃貸といっても、入居者のニーズはかなり多くの設備を求め始めており、私の場合、部屋では、独立洗面台／二口コンロ／インターネット無料共用部では、宅配BOX／オートロックなどを意識して、設備面を充実させている。後付けでも設置できるものもあり、例えば、宅配BOXなどはあると非常に便利な設備だ。
新築への投資なら「修繕リスク」も抑えられる
10年間の瑕疵担保責任あり。将来のキャッシュフローが読みやすい。10年間は大きな修繕におカネを割くことがないため、空室対策だけを実施しておけば良い。
修繕では特に雨漏れ・配管類の劣化などを恐れており、原因を特定することが非常に難しく、避けて通りたいトラブルだ。いずれも、新築ではある程度は保証されているため、何か大きな設備・仕様トラブルに巻き込まれた場合は、瑕疵担保による保証が期待できる。
かつ、私の物件は駅から徒歩10分圏内、および、急行停車駅に集中させているため、一定の賃貸需要が見込める。目先の10年間を考えると、修繕リスク小・賃貸需要大の構造は維持でき、キャッシュフローが大きく目減りすることは考えづらい。
新築で修繕リスクを回避すれば、鬼に金棒だ。安定した経営基盤を築くことができる。新築はオフェンスよりも、しっかりディフェンスを固める際に有効な方法だ。
