前回に引き続き、著者が実際に「新築不動産」に投資をした事例を紹介します。今回は、新築アパートを破格の安値で購入できた事例を見ていきましょう。

物件の購入には「ドラマ」がつきもの

荻窪新築アパート(新築プロジェクト2)杉並区天沼(荻窪)8300万円(新築)

①購入:2015年2月(土地契約月)

②最寄駅:JR中央線荻窪駅徒歩5分

③価格:8300万円

④部屋数:6部屋(1K×6部屋)

⑤家賃:50万円/月(表面利回り7.2%)

⑥築年年数:新築(2015年10月完成)

⑦借入金額:7300万・1000万円

⑧借入期間:30年・10年

⑨借入金利:1.5%、1.8%

 

正直、想定エリア対象外の物件だ。しかし、縁があって購入することになった。ちなみに、購入までのドキュメンタリーは以下のようなやり取りだった。物件に出会って5日以内に売買契約している。そして、売買契約よりも400万円安く仕入れることができたというオマケ付き。1つ1つの不動産にはドラマがある。

一度は購入を断ったものの、売主から意外な申し出が…

<11/25>

中野に良い物件が出たと仲介業者から連絡あり。会社帰りに仲介業者に立ち寄って打ち合わせ。

 

利回り・手持ち資金のバランスが良くないので、見送る意思を仲介業者さんに伝えたところ、私が探しているボリューム感で、他のお客さんが検討中の良い物件があるとのこと。荻窪の土地を紹介してもらう。

 

どうやら、他のお客さんは、買うか買わないか悩んでいる最中で、1~2週間進展がないため、売主さんが痺れを切らし気味とのこと。

 

建物込みで1億円以下、表面利回り7%前後、駅徒歩5分以内、角地を好条件と判断し、ノールックでその場で買付をして一番手になる。

 

<11/29>

現地を確認する。約30分。

 

<11/30>

ローン特約付きの売買契約

 

<12/6>

建物プラン検討のため、設計・施工業者と打ち合わせ。6部屋プランと9部屋プランの見積りをもらい、表面利回りの高さから9部屋極小部屋プランを主に進めることにする。

 

<12/15>

ローンはA銀行一本釣りで通ると思われたが、難航していると仲介業者から連絡あり。B、C、D銀行にも並行して融資を打診する。融資特約の期日を年明けまで延長申請し、売り主承諾。

 

<~12/26>

土地が買える前提で、粛々と9部屋プランの間取りを設計業者と詰める。

 

<1/10>

融資・建物総額・間取りプランが概ね固まったため、設計業者・仲介業者と打ち合わせ。表面利回りと金利は概ね目標をクリアしたが、想定以上の自己資金を出す必要があると判明。回答を翌日まで保留。

 

<1/11>

いろいろ考えた結果、自己資金を回収するのに10年近くかかりそうなので、丁重にお断りする。

 

<1/13>

仲介業者から連絡があり、私に良い提案があるとのこと。電話で内容を聞くと、売主が土地を400万円も値引きしてくれるとのこと。一度気持ちが切れかけていたが、再検討する。

 

<1/17>

建物価格・間取り・利回り・銀行融資条件(金利・融資期間・自己資金)の条件が出そろい、設計業者・仲介業者と打ち合わせ。やや自己資金をオーバーするものの、誤差と判断して、購入を決意。

 

こんな感じで現金化を急いでいたはずの売主さんが2か月近くも待ってくれて、しかも、値引きまでしてもらうというオマケ付きだった

 

この話は次回に続く。

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