不動産事業を拡大する上で「融資期間」が重要になる理由

低金利・長期で融資を引くことができる新築不動産

例えば、私が2008年に不動産事業を始めた時は、表面利回りは9.3％で物件を購入した。しかし、その時の金利は4.5％だった。そして、今は中古物件の利回りが低下して新築とほとんど変わらなくなってきた。

であれば、低金利で融資を受けられれば、利益の源泉となる表面利回りと金利の差（いわゆるイールドギャップ）を維持できる。そして、新築は低金利・長期で融資を引くことができるというメリットがある。

［図表］表面利回りと金利の差

不動産事業を拡大していく中で、金利もそうだが、融資期間も非常に重要なファクターだ。一般的には銀行は「法定耐用年数」をベースに考える。RCは47年・鉄骨35年・木造22年。私が意識しているのは、銀行から長期融資を引くため、「法定耐用年数の残存期間」だった。

RCならば、47年も耐用年数があるため、仮に築20年の物件を買っても、残27年は耐用年数があり、融資を受けられる可能性が高い。同様に考えると、木造の場合は新築でも融資期間は22年だ。

しかし、家賃同様に融資についても新築プレミアムがあり、耐用年数にウルサイ金融機関でも、それ以上の期間の融資を組むことが可能だ。25～30年は融資を組むことができる。組めない場合は、建築時に劣化等級2級を付けると、ほとんどの場合で30年の融資が可能だ。新築・低金利／長期間融資、これにより、かなりの安定収入が期待できる。

東京オリンピック等、イベントに合わせて立地を選択

私は、建築の知識が不十分なので、そのリスクは立地で補った。主要ターミナル駅の徒歩5～10分程度を狙えば、利便性も上がり当然のように空室リスクも低い。需要はあるので、あとは家賃設定だけを考えれば良い。できるだけ変動要素を減らして、確実性を高めるのがこの方法だ。なんの面白味もないが、確実な資産形成方法だ！

どのエリアで不動産を保有すべきか、出した結論は非常にシンプルだ。答えは誰もが知っているイベントに合わせて、立地を選択することだ。

不動産は売却による税金との闘いでもあり、5年先を見据えた出口を考えることが1つの重要課題となってくる。5年後を見据えた時に、1つ大きなイベントは、2020年に開催される東京オリンピックだ。誰もが知っている。私だけが知っている特別な情報でもなんでもない。

もともと、都内は賃貸需要も旺盛のため、利回りは低いがオリンピックもあり、まあ外さない立地だろう。というそれだけの情報で、都内で土地を3か所取得した。