特集　ワンルームマンション投資のメリットとリスク

不動産投資にもいろいろな種類があります。マンション一棟を所有し貸し出す方法もあれば、マンションの一室だけを所有し貸し出す方法もあります。ここでは、ワンルームマンション投資についてのメリットやリスクについて考えます。また、失敗しないワンルームマンション投資の物件選びのポイントについても見ていきましょう。

■ワンルームマンション投資と一棟投資との違いは？

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションの一室、あるいは数室を所有し、家賃収入を得る投資方法です。マンションを一棟購入しようとすると莫大な資金が必要ですが、ワンルームマンション投資では初期の購入費用を大幅に安くすることができます。

また、ワンルームマンション投資と一棟投資の大きな違いはとして、土地がついているかいないかということも挙げられます。一棟所有の場合は、建物と土地全体が投資の対象となります。一方ワンルームマンション投資では、部屋の面積に応じて土地の所有権も分割されます。土地も資産価値となるため融資や売却の際にメリットとなることも多いですが、災害による土地の値下がりのリスクも考えられます。土地全体を所有するか、区分所有にしてリスクを分散するか、メリット・デメリットは一長一短と考えられます。

■一棟投資と比較したワンルームマンション投資のメリット

まず、一棟マンションと比較して購入資金が大幅に少なくて済むことがメリットです。マンション一棟を購入する際、借入金なしで購入できる人はまずいません。たいていローンを利用しますが、多額の借入金は精神的な負担にもなりかねません。その点、ワンルームなら、借入金の額も少なくでき、場合によっては自己資金のみで購入することもできます。

また、ワンルームマンションは年金の代わりとして利用することができることもメリットです。もちろん管理費や修繕費などの経費は必要ですが、ローンの返済が終われば、入居者がいる限り安定して収入を得ることができます。給与などの所得があるうちにローンの返済をし、退職後は年金と家賃収入でゆとりをもった老後をおくることも期待できます。ワンルームマンション投資では、将来どれくらいの収入を得たいかによって、所有する部屋数を購入・売却して調整することもできます。複数の部屋を所有することは空室リスクの分散にもつながります。

■一棟投資と比較したワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資で一番のリスクは空室リスクです。一棟投資であれば空室が一室発生したとしても他の部屋からの家賃収入を得られます。しかし、ワンルームの場合は一室しか所有していない場合、空室が発生すると収入もゼロになってしまいます。しかもその間にもローンの返済や管理費の支払いは続けていく必要があります。そのため、空室期間が長期になるほど経済的な負担が増していきます。

また、家賃下落のリスクもあります。一棟投資では、複数の部屋が空室になったとしても、均一の家賃で入居者を募集することができますが、ワンルームマンション投資では他の部屋のオーナーが家賃を下げれば、入居者を確保するために自分も家賃を下げざるを得なくなる可能性があります。そうなると当初想定していた利回りよりも大幅に低くなってしまうかもしれません。

■ワンルームマンション投資で失敗しない物件選びのポイント

マンション投資では空室リスクをいかに減らすかが大切なポイントです。ワンルームマンション投資で失敗しないためには、まず購入する物件の立地を考える必要があります。ワンルームマンションは独身者がターゲットです。通勤や通学に便利な場所にあるか、最寄り駅は人気の沿線か、快速が止まるのかなどを考えます。また、独身者は生活リズムが人によって様々ですので、24時間営業のスーパーやコンビニが近くにあるかも物件選びのポイントです。

さらに、建物の設備も重要です。ワンルームマンションの需要がある地域には、当然多くのワンルームマンションがあります。その中で、入居者に選んでもらうためには、入居者のニーズにあった設備があることも大切です。例えば、エントランスのオートロック、24時間ゴミ捨て可能なゴミ置き場、浴室換気乾燥機、ウォークインクローゼット、インターネット無料などは人気があります。それ以外にも、マンションの管理体制がしっかりとしている物件かどうかも物件選びのポイントです。管理やメンテナンスがしっかりされていないと、入居者が決まりにくくなるだけでなく、物件の資産価値も減ってしまうからです。

一棟マンションと比べると、比較的少ない予算で始めることのできるのがワンルームマンション投資です。しかし、価格の安さだけに目を奪われることがないように注意しましょう。リスクについても十分理解し、無理のない現実的な収支計画を立てることが大切です。