なぜ都心のワンルームマンション需要が拡大しているのか?

前回は、相続税改正で需要が高まる、都心のワンルームマンションについて取り上げました。今回は、なぜ都心のワンルームマンション需要が拡大しているのかを見ていきます。

配偶者との死別、晩婚化…増え続ける都内の単独世帯

マンション経営の一番の天敵は、「空室」です。私たちが都心の築浅中古ワンルームマンションを勧めている理由は、空室リスクが他のエリアに比べて極めて少ないからになります。結局のところ、家賃収入が入らなければ、マンション経営は、老後の年金対策になりません。入居ニーズがあるかないかが、不動産投資において一番の肝になります。

 

2014年3月に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によりますと、世帯数は2030年代にピークを迎える見通しです(図表1参照)。

 

東京都は、人口の頭打ちが2020年と予測していますが、その後も世帯の細分化が進み、単独世帯が増えるとしています。配偶者との死別による一人暮らしと、結婚に踏み切らない若年層でも晩婚化が進み、都内の単独世帯は、2030年に全体の47.2%になり、総世帯数が減少に転じた後も増加し続ける見通しで、特に区部では2035年に単独世帯の比率が50.2%と初めて半数を超えるという発表がされました。

 

これは、人口が減る中でも世帯数が増えるということ。単身者用の住居であるワンルームマンション経営にとっては追い風です。

 

【図表1】都内は一人暮らしが半数近くに

生活スタイルの変化でコンパクトマンションが人気に

現在、賃貸マンションのニーズは多様化しています。その理由として、ライフスタイルの変化でコンパクトマンションの人気が高まっているということです。

 

図表2のように「持ち家志向の低下」「高度外国人人材・留学生の増加」「単身赴任の増加」「外国人旅行者の増加」「お年寄りの都心回帰」「23区の大学に通う学生の増加」「晩婚化」などが単独世帯数の増加を後押ししている要因になります。

 

不動産投資が失敗する原因は、空室ですが、入居ニーズはどんなに優れた不動産投資家にも作ることはできませんし、賃借人が入居しなければ、賃料は発生しません。つまり、今後も入居ニーズが高まるエリアに物件を購入することこそが、マンション経営で失敗しないために最も必要なことです。これらの要因を紐といて、東京の賃貸ニーズについて検証していきたいと思います。

 

【図表2】賃貸マンションのニーズは多様化

東京育ちの一人暮らしの若者も増加傾向

最近は、ライフスタイルに合わせて住む部屋を変える人が増えてきました。

 

「一人暮らしの間」

「結婚して子どもが生まれるまで」

「子どもが生まれて独立するまで」

「子どもが独立した後」

 

ライフスタイルが変化していく中、求められる部屋も変わってくるということです。そのような視点から持ち家志向が低下の一途を辿ることになりました。東京の住宅事情から、子どもが成人した後に3世代で住むということは難しく、そのため、子どもが独立した後にコンパクトな住まいに住み替える高齢者も増加傾向にあります。

 

ここで注目したいのは、東京で生まれ育った子どもが大学卒業を機会に、親元を出て一人暮らしするケースが増えているということです。

 

従来であれば、一人暮らしをする人は地方から上京した人というイメージがあったかもしれませんが、現在では東京育ちの一人暮らしの若者も増加傾向にあります。そして、結婚し子どもを育て、その子どもが都内で新しく家庭を築く。そんなサイクルが、今後も続くことが予想されます。持ち家に縛られず自由に暮らす家庭が今後も増えることでしょう。

 

しかし、未婚化・晩婚化も進んでいるため、そのまま一人暮らしを続ける人が増えることも考えられます。地方から出てくる人や東京育ちの単身者が増えれば、人口が減っても賃貸ニーズは一定数の確保が可能です。

株式会社和不動産  代表取締役

法政大学経営学部卒業後、デベロッパーを経て、2011年より現職。
電話営業等のプッシュ型営業を一切行わない営業手法と、きめ細かなアフターフォローで、多くの顧客から支持を集めている。
『人が集まる会社』をコンセプトに掲げ、顧客・取引先・従業員の満足を高めるために、常に従来の不動産業界とは一線を画した新しい経営に挑戦。
その取り組みは、テレビ、新聞、雑誌など多くのメディアに取り上げられ、高い評価を得る。
座右の銘は「和を以て貴しとなす」、「実るほど頭を垂れる稲穂かな」。
著書は『不動産投資“購入後"の教科書』『不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法~投資初心者のための「マンション経営」~』(クロスメディア・パブリッシング)がある。

株式会社和不動産ホームページ

著者紹介

連載投資に最適!? 「都心」・「中古」築浅ワンルームマンションの魅力

老後破産を防ぐ 「都心・中古ワンルーム マンション経営」

老後破産を防ぐ 「都心・中古ワンルーム マンション経営」

仲宗根 和徳

幻冬舎メディアコンサルティング

203X年、国民年金制度は破綻する! ? もはや他人事ではない「老後破産」「下流老人」「収入格差」を防ぐ、たった一つの方法。 先行き不透明な社会保障制度に対する不安から、巷では資産形成の方法として金融商品への投資が…

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