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「都心6区」なら物件の資産価値が高く保てる
本連載で述べてきたように、東京23区でワンルームマンションの建築が規制されていることが、逆に都心のワンルームマンションの希少性を高めているということです。その中であえて私が、「中古」「築浅」ワンルームマンションにこだわっているのも理由があります。
ここでいう築浅ワンルームマンションとは、1995年以降、バブル終焉後に作られたワンルームマンションのことです。中でも、ワンルームマンション規制ができる前の2000～07年に作られたワンルームマンションを特にお勧めしています。理由はこの時期に作られたワンルームマンションは、都心6区（千代田・港・中央・新宿・渋谷・文京）に集中しているからです。
2007年のワンルームマンション規制以降は、23区の中でも中心部から外れたエリアが建設の中心になっています。先程も伝えた通り、都心に近づけば近づくほど、物件の希少性が高まり、ワンルームマンションの資産価値は下がりにくいため、都心のワンルームマンションを購入する際には、あえて「中古」を狙う戦略が重要です。
では都心とは、具体的にどこを指すのでしょうか。皇居を中心に半径5キロの円を描くと、新宿・渋谷駅が皇居からほぼ5キロという距離で、東京の重要なオフィス街、ビジネス街は、ほぼ内側に入ります。世界的なビジネスの中心であるニューヨークのマンハッタンやパリなどもほぼ中心から5キロが都市圏内で、半径5キロの円内に都市機能を集積する街づくりは、世界的に見てもスタンダードな方法です。
先に名前を挙げた都心6区（千代田・港・中央・新宿・渋谷・文京）は、皇居から半径5キロという都市集積エリアとちょうど重なっています。このように都市機能が集積している都心6区、あるいはこの6区に通勤しやすいエリアに「中古」「築浅」ワンルームマンションを購入するという選択は、不動産投資の中で最も資産価値を高く保つ戦略と言えるでしょう。
ニューヨーク、パリに比べても高利回りな「東京」
投資用ワンルームマンションの供給はバブル期以降、投資意欲の減退で1995年には首都圏全域の供給が、1238戸まで減退しました。しかし、1996年以降は「インカムゲイン＝家賃収入」及び「節税対策」などを目的とするセールスに変化したこと、地価の下落によってもともと収益力の高い都心部などの事業集積地近辺に供給可能となったこと等の要因によって、徐々に市場が回復してきました。
2007年のワンルームマンション規制以降は、デベロッパーも会社を維持するために、都心から外れたエリアでも物件を供給するようになり、今日に至ります。
すなわち、ワンルームマンションの購入戦略としては、図表1のように原点回帰し2007年までの好立地の物件を選択し、もともと収益力の高い都心立地のワンルームマンションを手にすることが非常に重要と言えるでしょう。
［図表1］投資用ワンルームマンションの新規供給戸数の推移
世界的に見て東京の中心地や大企業が集中している土地における利回りは、比較的高利回りです。図表2のように東京は、ニューヨーク・パリ・ロンドンに比べても高利回りと言えます。これは、東京の賃料ポテンシャルに対して物件の価格がまだ安いということ。この東京のポテンシャルには、海外の投資家も注目しているようです。
［図表2］世界から見ると東京の利回りは高い
アメリカの新大統領で不動産王と呼ばれるドナルド・トランプ氏はこう言っています。
「不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だ」
立地という条件は、入居率を左右するだけではなく、景気の上昇による資産価値の値上がり幅にも影響するため、買うときも売るときも重要な条件です。
ポータルサイトの影響で、利回り至上主義になりつつある日本の不動産投資市場ですが、不動産投資は利回りだけではないことを再認識してください。世界の主要地域を参考に、世界スタンダードは利回り主義ではなく、資産を確実に作っていくことが不動産投資であることを是非再確認しましょう。
世界的に見ても「高利回り」な都心築浅の入居ニーズが高い「中古ワンルームマンション経営」は、老後破産を防ぐ有効な手段と言えます。
