都心ワンルームマンションの入居需要が増加している理由

人口減少が続く地方は、アパート入居者数も減少

前回の続きです。

一方で、アパートの収益を下支えする賃貸需要が増えているかというと、決して増えているわけではありません。ものづくりの機能が海外に移転した現代では、地方の工場も減少傾向です。それにより民間消費や民間設備投資も減少、当然人口も減っているので公的支出も減少、これら負のスパイラルにより企業業績も悪化し民間賃金も減少、倒産や失業が増え新規雇用も大幅に減るため、利便性や娯楽・仕事を求めて都心へ移住する若者が増えるという、さらなる負のスパイラルが起こっています。

こういった状況では、人口が増えるわけもなく、急増するアパートの収益を支える入居者の総数は減少の一途をたどることも大いに予想できるでしょう。これが地方のアパート空室率が、増加している背景です。街が衰退しているなかで、収益性を確保することは困難以外のなにものでもありません。

入居者確保の観点で、東京の立地はやはり最上位

平成29年1月25日には、【国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要が平成28年を上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。】という報道が新聞紙面でされました。

このような統計や報道でもわかるように、今後の不動産を活用した相続税対策において、成否を決定するのは入居者の確保です。地方でアパートを建築する大家が増えたため、入居者の確保が難しくなり入居実態が伴わないバブルのような状態になっていることも懸念されています。

一方で、入居者の確保という意味で都心のワンルームマンションは、単身者が増え続け入居需要が増加の一途をたどっています。これからの相続税対策は入居者の確保が成否を決定する上で重要なポイントとなり、どこで物件を所有するかという立地の重要性がますます高まっていると言えるでしょう。

図表のように、日本全国で転出が増えているなかで、転入が増えているのは東京を中心とした1都3県と宮城・愛知・大阪・福岡といった、その地方を代表する都市に限定されています。なかでも、東京は群を抜いて転入が多いため、入居者を確保するという意味では、最上位に位置する立地です。

［図表］