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不動産の購入・売却にまつわる諸費用への疑問
海外での不動産投資は、とにかく心配になるものです。特に社会主義であるベトナムではなおさらでしょう。今回は、ベトナム不動産の購入を考えている日本人の方の不安が少しでも解消できるように、これまで多く寄せられてきた疑問・質問とその回答を紹介します。
★送金・税金・諸費用etc編
Q1
購入した物件を売却した場合、売却費を海外に持ち出しできますか？ またその場合、税金は発生しますか？
A1
ベトナムの法律通り手続きを完了し、決められた税金を納めて許可が下りれば、問題なく送金可能です。ただし、現金では持ち出し制限があるので、銀行送金が原則になります。
外国人の場合、売却した金額の2％を不動産譲渡税（転売時）として支払います。
Q2
外国人が不動産を購入した際の税金や、その他費用を教えてください。
A2
物件を購入する際の費用は以下の通りになります。
【初期費用】
●VAT（消費税）・・・・・・・・・・・・・・購入価格の10％
●建物の管理費（メンテナンス費用）・・・・・購入価格の2％
●住宅所有権証書費用（ピンクブック）・・・・物件価格の0.5％
【オプション】
●不動産仲介手数料（サポート費用）・・・・・各社により異なる
●賃貸申請取得費用（賃貸の場合）・・・・・・各社により異なる
●銀行口座開設費用・・・・・・・・・・・・・各社により異なる
【年間費用】
●住居管理費・共益費（物件により異なる）・・毎月18000vnd～/㎡（参考）
●固定資産税（ホーチミン市無税）・・・・・・地方により異なる
【オプション】
●物件管理費（賃貸の場合）・・・・・・・・・各社により異なる
●入居者の紹介・・・・・・・・・・・・・・・賃貸価格の1ヶ月分（相場）
●賃貸財務管理費（税務申告）・・・・・・・・各社により異なる
●物件の売買・・・・・・・・・・・・・・・・転売価格の3％（相場）
●火災保険（住宅・内装）・・・・・・・・・・各社により異なる
Q3
海外での物件はスケルトン渡しが多いと聞いていますが、ベトナムではどうですか？ また、スケルトンの場合、内装費用はどのくらいかかりますか？
A3
ベトナムでもスケルトン渡しが標準になります。ただし、弊社が取り扱うVINHOMESの場合はグレードにもよりますが、日本の引渡時とほぼ同様で、家電、家具、小物をを揃えるだけの物件が多いです。好みにもよりますが、目安として1bedで30万～60万程で揃えられると思います。
VINHOME以外の物件については、内装に全く手を付けていない状態のものもあります。その場合もグレードによって異なりますが、1㎡あたり3万円～7万円程で、標準的な内装装備は可能だと思います。
所有物件を賃貸に出す際の留意点
★賃貸編
Q1
購入した物件で賃貸運用したいのですが、許可は必要ですか？
A1
ベトナムの法律では、賃貸を行う場合、賃貸申請の届け出が必要になります。これを所轄の公的機関に申請を提出し、許可を受けると、賃貸としての運営を行うことができます。
届け出と同時にレッドインボイス（正式な領収書）の取得手続きをすることをお勧めします。借受人が駐在員、もしくは現地企業の場合、正式な領収書が必要になるため、企業向けに賃貸を行う場合は必需品になります。
Q2
賃貸の管理をしてくれる業者はいますか？
A2
不動産物件の管理と賃貸（客付）を行える業者は、日系だけでも複数存在します。各社、サービスの内容によって異なりますが、弊社の場合は管理運営、賃貸（客付）税務申告、転売、海外送金対応まで、お客様がベトナムにいなくても1stopサービスを実施しています。
Q3
賃貸の空室率を下げるための工夫などはありますか？
A3
まず、内装装備はオーナーが揃えたほうがよいでしょう。特に転勤で来た日本人の場合は、最初から設備が整っているサービスアパートタイプを好むケースが多いです。家電、家具、装備品、WiFi、有線テレビ（日本の番組）定期的な掃除、洗濯等々、あげればきりがありませんが、内装のデザインなどに工夫が凝らされていると客付けしやすいといえます。もちろん、家賃とのバランスも必要ですが・・・。
Q4
賃貸をする上での注意点はありますか？
A4
ベトナムの法律では、賃貸人の届け出を1年に1回最寄りの公安（警察）に申請する必要があります（最初の入居の際にも同じように申請します）。同じ人が継続して居住しても、毎年申請を行います。その際、申請費用が発生します。
届け出た入居者と実際に住んでいる人が違う場合などは、ペナルティーが発生します。特に留意すべきなのは、結婚前（婚約している場合を除く）の男女が一緒に住むこと、自宅に泊まる事も許されていないという点です。この場合、入居者だけでなく、オーナー側にもペナルティーが発生するので注意が必要です。
今回はお客様からのよくある質問について、一部掲載しました。そのほかにもさまざまな質問事項がありますので、随時掲載してまいります。
