ベトナム不動産、経済政策・法改正で市場は改善か…今後の価格を読む【現地バイヤーが詳述】 (※写真はイメージです/PIXTA)

2021年、コロナの感染拡大の影響を受け大きな波があったベトナム不動産市場ですが、年末は大きな盛り上がりを見せ、関係者たちは期待に胸を膨らませました。ところが一転、年末に史上最高額を付けた土地使用権オークションの落札者が取り下げるなど、早々から波乱が起きています。今後の見通しはどうなるのでしょうか。南部ホーチミンを拠点とし、不動産ビジネスを展開する徳嶺勝信氏が解説します。

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第4波で状況一変、好況だった不動産市場が凍結状態に

2021年、ベトナム不動産市場は激動の年でした。2020年からのゼロコロナ政策により、時折感染者が出るものの、敏速な検査と隔離を行いながら非常に上手く対応し、感染者が初めて見つかってから半年間は死者ゼロが続いていました。

 

その後も2021年の4月末からの第4波が発生するまでは、国内ではうまく感染をコントロールしながら経済を動かし、外国人観光客を生業としている観光業やサービス業、ビジネス等で関わる関連事業者以外は、とくに大きな影響を受けていませんでした。

 

状況が一変したのは第4波(デルタ株)の蔓延でした。

 

北部や中部の一部で発生したものが南部ホーチミン市に飛び火し、周辺省にも一気に感染が広がり、多くの感染者と死者が発生しました。ホーチミン市では7月中旬から9月一杯まで社会隔離政策(完全ロックダウン)が実施され、外出も制限され、地区によっては一歩も外に出られない状況が続いたのです。

 

不動産市場も、2021年4月までは取引は順調に進み、とくに土地取引はホーチミン市郊外および近隣省で活発に行われ、コロナ禍のなかでも土地市場は明るい兆しが出ていました。一方、マンションを含む新規プロジェクトは、供給不足による価格上昇が続き、流動性が弱く、限られた顧客のみの市場となっていました。

 

ところが、第4波の外出制限によって市場は一気に冷え込み、凍結状態に陥りました。

 

その後、10月初旬からの社会隔離規制緩和により、市場には徐々に人が戻りはじめ、また、不動産市場も動きが出はじめました。

土地使用権オークションで最高額が出るなど、急展開も

最終四半期では、新規プロジェクトが発売開始するとともに、中断していた既存プロジェクトも動き出し、多くの販売会社がプロモーション実施。これに拍車をかけるように、12月上旬に開始されたホーチミン市(旧2区)トゥティエム新都心エリア(現トゥドック市)での土地使用権オークションで、4区画(3-5、3-8、3-9、3-12)が総額37兆3,460億VND(約1,880億円)で落札されました。

 

なかでも3-12区画(1万60m2)は、ベトナム市場最高額となる平米あたり24億4,000万VND(約1,228万円)、総額24兆5,000億VND(約1,233億円)となり、これまでのベトナムでの平米当たりの最高額18億VND(約840万円)のホーチミン市1区を大きく上回り、市場を驚愕させました。

 

これにより1ヵ月足らずで周辺の土地やタウンハウス(戸建)マンションが急速に上昇し、実に20~60%の価格上昇が起こりました。ホーチミン市を含むほかの近隣省にも影響は波及し、同じく土地やタウンハウス(戸建)マンションが少なくても、このオークションの影響で10%以上は上昇したのです。

2021年からの急展開の一方、冷静な見解も

このように、2021年末の不動産市場は大きな盛り上がりを見せ、2022年は大きな期待をもって迎えることになりました。

 

ところが2022年に入ると、この最高額でのオークション落札者がいきなり入札を取り下げたのです。オークション参加の保証金5,884億VND(約30億円)が放棄されたことで、人々には入札時とは異なる驚きや動揺が広がりました。

 

その影響で、落札者関連自社株および不動産市場、建設関連株価が軒並み暴落。昨年のオークション落札後に急騰した周辺の土地価格のほか、関連不動産、不動産市場に、今後影響を及ぼすと予想されています。

 

しかしながら、一部の不動産専門家と経済エコノミストは冷静に受け止めており、2021年12月上旬の、ホーチミン市(旧2区)トゥティエム新都心エリア(現トゥドック市)の土地使用権オークションの一件をあげ、起こるべきして起こった結果として見ています。

 

この専門家たちによると、わずか1ヵ月足らずではあったものの、早めの取り下げは結果として被害を最小限に抑えると指摘しています。

 

年明け早々勢いを削がれた感は否めませんが、ベトナムの不動産市場は引き続き、政府の経済対策と、これまでボトルネックになっていた住宅法、不動産法含めた関係法令の改正や修正が進んでおり、今後はプロジェクトの許認可の短縮と古いアパートを含む建替え等、新規供給に向けての動きが活性化することが見込まれます。

 

さらに、銀行の貸出金利の引き下げも投資家(開発会社)や住宅購入者にも恩恵をもたらすと期待されています。

 

次回は、市場別に解説していきます。

 

徳嶺 勝信
VINACOMPASS Co., Ltd.
General Director

 

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VINA COMPASS Co., Ltd. General Director

沖縄県宮古島生まれ。久留米工業大学を卒業後、トヨタグループ系列の株式会社アイチコーポレーション入社。特殊車両メーカーの営業部門で16年勤務。
2004年、商談で訪れたベトナムホーチミンに魅了され、独立起業、単身にて渡越。 2006年、取引先の製薬会社と合弁で排水処理会社を設立。
国営事業であるホーチミン市病院排水処理事業の入札業者として認証を受け、在籍中235ヶ所の病院排水処理を手掛ける。2012年、合弁会社の株を売却。新たに浄排水処理会社としてSHINY VIETNAM社、不動産・建築会社としてSHINY REAL社を設立。現地企業やベトナム政府事業の実績を活かし、越人コミュニティに入り、浄排水処理事業を手掛ける傍ら、日系大手への環境コンサル支援や、現地最大手の不動産デベロッパー、VINHOMESの日系唯一の販売代理店としてCentral Parkプロジェクトの販売を手掛けた。2018年、SHINY社、合弁解消後、新たに独資でVINA COMPASS社を設立。不動産販売仲介、賃貸仲介、管理運営、内装工事、進出支援コンサル業を手掛ける。特に進出時の事業許可、会社設立時のリスクヘッジ関連を得意としている。

VINA COMPASS社ウェブサイト:http://www.vinacompass.com/

著者紹介

連載ASEAN諸国で最も熱いベトナム――現地から探る不動産投資と事業の可能性

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