物件の売却後に「利益が残る」投資計画の立て方

価格下落が大きい投資用ワンルーム新築区分マンション

[失敗事例] 売ってもローンが残る

東京23区内に所有しているワンルームの区分マンションを売却したいと考えています。不動産についてまったく無知な状態で、電話セールスを受けて「将来のために」という言葉に押し切られて新築ワンルームを購入したのですが、毎月、数万ずつ持ち出しもあり、負担に思って売却の査定に出したところ、価格が購入時より1000万円以上下がっています。しかも、残債が300万円ほど残ります。300万円払っても売るべきなのか、それとも毎月赤字でも持ち続けたほうがいいのかわかりません。

昨今の好況で「売却でキャピタルゲインを得た！」という話を聞くこともあると思いますが、基本、売却価格は下がる方向で見ておきましょう。特に投資用ワンルームといわれる新築区分マンションは、下落幅が大きいという特徴があります。

だからこそ、購入時よりも売却価格を低く見積もって、売却時に残債を支払ったとしても利益が残るように、適正価格かつ計画に見合った条件の融資を利用しましょう。

物件を売ったお金でローンを返せるか？

利回りの低い新築物件を購入する、またはあまり有利ではない融資条件で物件を購入するのであれば、物件の値段が下がってもローンが返せるタイミングをあらかじめ想定しておきましょう。

例えば、それが15年後であれば、その15年間で家賃が維持できる物件なのかどうかをジャッジします。15年も経てば物件価格も下がりますし、周辺に新築物件が建ったりすることもあるでしょう。その辺もしっかりと折り込んでおくのが失敗を回避するコツです。

本当に良い投資計画であれば、キャピタルゲインとまではいかなくても、売ったお金できちんとローンが返せて、その間のキャッシュフローは丸儲けとなるのが理想ではないでしょうか。