前回は、少子高齢化社会を見据えた不動産投資の出口戦略の重要性を説明しました。今回は、物件の売却後に「利益が残る」投資計画の立て方について見ていきます。

価格下落が大きい投資用ワンルーム新築区分マンション

[失敗事例] 売ってもローンが残る

東京23区内に所有しているワンルームの区分マンションを売却したいと考えています。不動産についてまったく無知な状態で、電話セールスを受けて「将来のために」という言葉に押し切られて新築ワンルームを購入したのですが、毎月、数万ずつ持ち出しもあり、負担に思って売却の査定に出したところ、価格が購入時より1000万円以上下がっています。しかも、残債が300万円ほど残ります。300万円払っても売るべきなのか、それとも毎月赤字でも持ち続けたほうがいいのかわかりません。

 

昨今の好況で「売却でキャピタルゲインを得た!」という話を聞くこともあると思いますが、基本、売却価格は下がる方向で見ておきましょう。特に投資用ワンルームといわれる新築区分マンションは、下落幅が大きいという特徴があります。

 

だからこそ、購入時よりも売却価格を低く見積もって、売却時に残債を支払ったとしても利益が残るように、適正価格かつ計画に見合った条件の融資を利用しましょう。

物件を売ったお金でローンを返せるか?

利回りの低い新築物件を購入する、またはあまり有利ではない融資条件で物件を購入するのであれば、物件の値段が下がってもローンが返せるタイミングをあらかじめ想定しておきましょう。

 

例えば、それが15年後であれば、その15年間で家賃が維持できる物件なのかどうかをジャッジします。15年も経てば物件価格も下がりますし、周辺に新築物件が建ったりすることもあるでしょう。その辺もしっかりと折り込んでおくのが失敗を回避するコツです。

 

本当に良い投資計画であれば、キャピタルゲインとまではいかなくても、売ったお金できちんとローンが返せて、その間のキャッシュフローは丸儲けとなるのが理想ではないでしょうか。

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    本連載は、2016年10月11日刊行の書籍『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意 』から抜粋したものです。稀にその後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    平山 智浩・渡辺 章好

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